Le quattro parole che strutturano l'intero acquisto
Comprare casa in Giappone è una catena di appuntamenti e quattro parole scandiscono le tappe. Naiken (内見) è una visione. Jūtaku rōn (住宅ローン) è il mutuo per la casa e la banca discuterà di un controllo preliminare prima di fare qualsiasi offerta. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) è la sessione informativa che la legge richiede prima di un contratto. Poi viene il baibai keiyaku (売買契約), il contratto di compravendita, e infine il hikiwatashi (引き渡し), la consegna delle chiavi e della proprietà.
Se riesci a pronunciare chiaramente queste cinque parole, gli agenti capiranno immediatamente quale fase stai chiedendo e ogni altra frase di questa guida dipende da una di esse.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Voglio comprare una casa. |
| 内見 | naiken | visione degli immobili |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | mutuo per la casa (mutuo) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | la divulgazione legalmente richiesta |
| 売買契約 | baibai keiyaku | contratto di acquisto |
| 引き渡し | hikiwatashi | consegna delle chiavi |
Trovare un agente e chiedere una visione
La maggior parte degli acquirenti inizia su un portale immobiliare e poi contatta la fudōsan gaisha (不動産会社), l'agenzia immobiliare, indicata per una proprietà. Dì quello che stai cercando in una frase: chūko (中古) è usato, shinchiku (新築) è di nuova costruzione, manshon (マンション) è un appartamento in un edificio di cemento e ikkodate (一戸建て) è una casa indipendente. Indica in anticipo il tuo budget; gli agenti in Giappone se lo aspettano e non si offenderanno.
Per un appartamento, due costi mensili si aggiungono al prestito: il kanrihi (管理費), la commissione di gestione, e il shūzen tsumitatekin (修繕積立金), il fondo di riserva per le grandi riparazioni. Chiedete di entrambi al primo contatto. La commissione dell'agente, il chūkai tesūryō (仲介手数料), è limitata dalla legge e solitamente indicata come una formula basata sul prezzo; richiedi la cifra effettiva dell'immobile che ti piace.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Cerco un appartamento usato. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Lascia che ti dica prima il mio budget. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Posso visionare questa proprietà? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Quanti anni ha l'edificio? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | A quanto ammontano le spese di gestione e la riserva per le riparazioni? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | A quanto ammonta la commissione di intermediazione? |
| Parola | Lettura | Cosa significa per te |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Di recente costruzione; spesso venduto dallo sviluppatore con una stanza modello |
| 中古 | chūko | Usato; le condizioni e la storia della ristrutturazione contano |
| マンション | manshon | Appartamento in stabile in cemento, con spese di gestione |
| 一戸建て | ikkodate | Una casa indipendente; mantienilo tu stesso |
| 土地 | tochi | Terra; basarsi su di esso è un progetto separato |
Alla visione: le domande che contano
Una visita è solitamente guidata dall'agente e puoi aprire gli armadi, aprire i rubinetti e chiedere dei vicini. Gli acquirenti giapponesi si preoccupano molto di hiatari (日当たり), della quantità di luce solare e della direzione in cui è rivolto il balcone. Per gli edifici più vecchi, chiedi informazioni sul taishin kijun (耐震基準), lo standard di resistenza ai terremoti: lo standard nazionale è stato reso più severo nel 1981, quindi gli agenti descrivono gli edifici come costruiti secondo il vecchio o il nuovo standard. Mizumawari (水回り) indica le zone umide, la cucina, il bagno e la toilette, che sono le parti costose da ristrutturare.
Non sei tenuto a decidere sul posto. Sukoshi kangaesasete kudasai è un modo normale ed educato per andarsene senza impegnarsi.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Com'è la luce del sole? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | La zona è tranquilla? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | È costruito secondo gli attuali standard antisismici? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Per favore, mostrami la cucina e i bagni. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Ha bisogno di una ristrutturazione? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Lasciami pensarci un po'. |
Il prestito: parlare con la banca
Prima di fare un'offerta, l'agente di solito ti chiederà di richiedere un jizen shinsa (事前審査), l'assegno preliminare della banca. La piena approvazione, honshinsa (本審査), arriva dopo la firma del contratto. Le banche ti chiedono informazioni sullo stato di residenza, sull'occupazione, sul reddito e sui debiti esistenti e molte impongono condizioni sulla residenza permanente o un visto a lungo termine. Le condizioni differiscono molto tra i prestatori, quindi chiedine diversi e non considerare il primo rifiuto come definitivo.
In ogni conversazione sui prestiti emergono due parole: hendō kinri (変動金利), tasso variabile, e kotei kinri (固定金利), tasso fisso. Atamakin (頭金) è l'acconto e hensai kikan (返済期間) è il termine di rimborso. Se vuoi che il personale rallenti, la frase della sezione informativa di seguito funziona anche in una banca.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Vorrei richiedere la pre-approvazione del prestito. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Non ho ancora la residenza permanente. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Tasso variabile o fisso, quale è meglio? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Di quanto deposito ho bisogno? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Fino a quanti anni posso rimborsare? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Per favore, dimmi il rimborso mensile. |
Il personale della banca menzionerà anche danshin, un'assicurazione sulla vita di credito di gruppo che ripaga il prestito se il mutuatario muore, richiesta dalla maggior parte degli istituti di credito. Chiedi cosa copre invece di annuire.
Jūyō jikō setsumei: l'informativa a cui devi sottoporti
Prima di firmare, un takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) autorizzato deve leggerti le questioni importanti: i dettagli registrati della proprietà, le restrizioni legali sul terreno, le utenze, le tariffe per un appartamento e le condizioni del contratto, compreso cosa succede se il prestito viene rifiutato. Può richiedere un'ora o più e spesso viene letto rapidamente in giapponese formale. Hai tutto il diritto di rallentare, di chiedere cosa significa un termine e di ricevere i documenti in anticipo per poterli leggere con un dizionario o con un amico bilingue.
Il dialogo seguente è quello che ogni acquirente straniero dovrebbe provare. Nessuno penserà meno di te per avermelo chiesto; lo specialista è legalmente responsabile di assicurarsi che tu abbia capito.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agente: Inizierò la divulgazione. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Tu: Per favore, spiegalo di nuovo, lentamente. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Tu: Non capisco questa parte. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Tu: Posso avere i documenti in anticipo? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Tu: Posso farti delle domande dopo? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Tu: Firmerò quando sarò soddisfatto. |
Giorno del contratto e consegna
Il giorno del contratto firmi il baibai keiyaku, lo timbra con il tuo jitsuin (実印), il sigillo registrato presso l'ufficio della tua città, e mostri il inkan shōmeisho (印鑑証明書), il certificato che dimostra che il sigillo è tuo. Paghi il tetsukekin (手付金), il deposito, che solitamente è una percentuale del prezzo concordato in anticipo. Settimane dopo, agli kessai (決済) e hikiwatashi, viene pagato il prestito, un shihō shoshi (司法書士), uno scrivano giudiziario, si occupa della registrazione della proprietà (登記, tōki), e tu ricevi le chiavi.
Porta tutto ciò che l'agente ha elencato, arriva presto e tieni pronta questa breve serie di linee. Ōin (押印) è la parola formale per timbrare con un sigillo.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Ho portato il mio sigillo registrato e il certificato. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Quando pago il deposito? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agente: Per favore firmi e timbra qui. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Quando avviene la consegna? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Quante chiavi ci sono? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Grazie per oggi. |
Dopo l'acquisto riceverai avvisi sulla kotei shisanzei (固定資産税), sull'imposta annuale sulla proprietà ed eventualmente su un'imposta una tantum sull'acquisizione. Gli importi dipendono dal comune e dalla proprietà, quindi chiedi al tuo agente cosa aspettarti e leggi gli avvisi ufficiali quando arrivano.
Saluto i vicini
In molti quartieri, i nuovi residenti visitano le case su entrambi i lati e quelle opposte già nei primi giorni, spesso con un piccolo regalo. In un grande condominio l'usanza è più debole, ma un saluto nel corridoio è sempre gradito. Sii breve: dì che ti sei trasferito, dai il tuo nome e finisci con yoroshiku onegai shimasu. Due domande pratiche costituiscono una buona prima conversazione: quando vengono raccolti i rifiuti e se esiste una jichikai (自治会), un'associazione di residenti, che può gestire feste, giornate di pulizia e pianificazione delle emergenze.
| giapponese | Romaji | Senso |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Ci siamo appena trasferiti nella porta accanto. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Il mio nome è Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Non vediamo l'ora di essere vicini. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | In quali giorni viene raccolta la spazzatura? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Esiste un'associazione di residenti? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Per favore, trattaci gentilmente. |
Errori comuni e come evitarli
- Annuendo attraverso la divulgazione. Se non hai capito una clausola, dillo; le frasi sopra sono standard e lo specialista se le aspetta.
- Confondere naiken (visitare una proprietà) con kengaku (visitare una scuola o una struttura). Gli agenti dicono naiken.
- Dicendo cioè per un appartamento. Cioè va bene in un discorso generale, ma quando descrivi ciò che desideri, dì manshon o ikkodate in modo che l'agente effettui la ricerca correttamente.
- Dimenticando i canoni mensili. Per un appartamento, chiedi sempre kanrihi e shūzen tsumitatekin insieme, poiché entrambi vengono pagati ogni mese in aggiunta al prestito.
- Considerare il controllo preliminare come un'approvazione. Jizen shinsa è solo un controllo preliminare; il contratto normalmente conterrà una clausola che ti libera se l'intero prestito viene rifiutato. Chiedi all'agente di indicarlo.