De vier woorden die de hele aankoop structureren
Een huis kopen in Japan is een reeks afspraken, en vier woorden markeren de fasen. Naiken (内見) is een bezichtiging. Jūtaku rōn (住宅ローン) is de woninglening en de bank zal praten over een controle vooraf voordat u een bod doet. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) is de openbaarmakingssessie die de wet vereist vóór een contract. Dan komt baibai keiyaku (売買契約), het koopcontract, en tenslotte hikiwatashi (引き渡し), de sleuteloverdracht en eigendom.
Als u deze vijf woorden duidelijk kunt uitspreken, zullen agenten onmiddellijk begrijpen over welke fase u vraagt, en elke andere zin in deze gids hangt af van een van deze woorden.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Ik wil een huis kopen. |
| 内見 | naiken | eigendommen bezichtigen |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | woningkrediet (hypotheek) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | de wettelijk verplichte openbaarmaking |
| 売買契約 | baibai keiyaku | koopovereenkomst |
| 引き渡し | hikiwatashi | overhandiging van de sleutels |
Een makelaar zoeken en een bezichtiging aanvragen
De meeste kopers beginnen op een vastgoedportaal en nemen vervolgens contact op met de fudōsan gaisha (不動産会社), het makelaarskantoor, dat voor een woning vermeld staat. Zeg in één zin waar je naar op zoek bent: chūko (中古) is tweedehands, shinchiku (新築) is nieuw gebouwd, manshon (マンション) is een appartement in een betonnen gebouw en ikkodate (一戸建て) is een vrijstaand huis. Geef uw budget vroeg op; agenten in Japan verwachten het en zullen er geen aanstoot aan nemen.
Voor een appartement komen er twee maandelijkse kosten bovenop de lening: de kanrihi (管理費), de beheervergoeding, en de shūzen tsumitatekin (修繕積立金), het reservefonds voor grote reparaties. Vraag ernaar bij het eerste contact. Het eigen honorarium van de agent, de chūkai tesūryō (仲介手数料), is wettelijk beperkt en wordt gewoonlijk vermeld als een formule op basis van de prijs; vraag naar het werkelijke bedrag voor het onroerend goed dat u bevalt.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Ik ben op zoek naar een tweedehands appartement. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Laat me je eerst mijn budget vertellen. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Kan ik deze woning bezichtigen? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Hoe oud is het gebouw? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Hoeveel bedragen de beheervergoeding en de reparatiereserve? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Hoeveel bedraagt de bemiddelingskosten? |
| Woord | Lezing | Wat het voor jou betekent |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Nieuw gebouwd; vaak verkocht door de ontwikkelaar met een modelkamer |
| 中古 | chūko | Tweedehands; staat en renovatiegeschiedenis zijn van belang |
| マンション | manshon | Een appartement in een betonnen gebouw, met beheerskosten |
| 一戸建て | ikkodate | Een vrijstaand huis; je onderhoudt het zelf |
| 土地 | tochi | Land; daarop voortbouwen is een apart project |
Bij de bezichtiging: de vragen die ertoe doen
Een bezichtiging wordt doorgaans geleid door de makelaar en u bent van harte welkom om kasten open te maken, kranen te draaien en naar de buren te vragen. Japanse kopers geven veel om hiatari (日当たり), de hoeveelheid zonlicht en de richting waarin het balkon is gericht. Vraag voor oudere gebouwen naar de taishin kijun (耐震基準), de norm voor aardbevingsbestendigheid: de nationale norm werd in 1981 aangescherpt, dus agenten omschrijven gebouwen als gebouwd volgens de oude of de nieuwe norm. Mizumawari (水回り) betekent de natte ruimtes, de keuken, het bad en het toilet, de dure onderdelen om te renoveren.
Er wordt niet van je verwacht dat je ter plekke beslist. Sukoshi kangaesasete kudasai is een normale, beleefde manier om zonder verplichtingen te vertrekken.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Hoe is het zonlicht? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Is de omgeving rustig? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Is het gebouwd volgens de huidige aardbevingsnorm? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Laat me alstublieft de keuken en badkamers zien. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Is er renovatie nodig? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Laat me er even over nadenken. |
De lening: praten met de bank
Voordat u een bod uitbrengt, zal de makelaar u doorgaans vragen om een jizen shinsa (事前審査), de voorlopige controle van de bank, aan te vragen. De volledige goedkeuring, honshinsa (本審査), komt nadat het contract is ondertekend. Banken vragen naar uw verblijfsstatus, werk, inkomen en bestaande schulden, en velen stellen voorwaarden aan een permanent verblijfsvergunning of een langdurig visum. De voorwaarden verschillen erg per kredietverstrekker, dus vraag er meerdere en beschouw de eerste weigering niet als definitief.
In elk leengesprek komen twee woorden naar voren: hendō kinri (変動金利), een variabel tarief, en kotei kinri (固定金利), een vast tarief. Atamakin (頭金) is de aanbetaling en hensai kikan (返済期間) is de terugbetalingstermijn. Als u wilt dat het personeel langzamer gaat werken, geldt de zinsnede uit het onderstaande openbaarmakingsgedeelte ook voor een bank.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Ik wil graag een voorafgaande goedkeuring voor een lening aanvragen. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Ik heb nog geen permanente verblijfsvergunning. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Variabel of vast tarief, wat is beter? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Hoeveel borg heb ik nodig? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Tot hoeveel jaar kan ik terugbetalen? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Vertel mij alstublieft de maandelijkse aflossing. |
Het bankpersoneel zal ook danshin vermelden, een collectieve kredietlevensverzekering die de lening afbetaalt als de lener overlijdt, wat de meeste kredietverstrekkers vereisen. Vraag wat het inhoudt, in plaats van er doorheen te knikken.
Jūyō jikō setsumei: de onthulling die je moet doorstaan
Voordat u tekent, moet een erkende takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) u de belangrijke zaken voorlezen: de geregistreerde gegevens van het onroerend goed, wettelijke beperkingen op het land, nutsvoorzieningen, kosten voor een appartement en de voorwaarden van het contract, inclusief wat er gebeurt als de lening wordt geweigerd. Het kan een uur of langer duren, en het wordt vaak snel gelezen in formeel Japans. U heeft het volste recht om het rustiger aan te doen, om te vragen wat een term betekent, en om de documenten vooraf te ontvangen, zodat u ze kunt lezen met een woordenboek of een tweetalige vriend.
De onderstaande dialoog is degene die elke buitenlandse koper zou moeten oefenen. Niemand zal minder van je denken omdat je het vraagt; de specialist is er wettelijk verantwoordelijk voor om ervoor te zorgen dat u het begrijpt.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent: Ik zal beginnen met de onthulling. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Jij: Leg dat alsjeblieft nog een keer uit, langzaam. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Jij: Ik begrijp dit deel niet. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Jij: Kan ik de documenten vooraf krijgen? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Jij: Mag ik daarna nog vragen stellen? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Jij: Ik teken zodra ik tevreden ben. |
Contractdag en de overdracht
Op de dag van het contract ondertekent u de baibai keiyaku, stempelt deze af met uw jitsuin (実印), het zegel geregistreerd bij uw stadskantoor, en toont de inkan shōmeisho (印鑑証明書), het certificaat dat bewijst dat het zegel van u is. U betaalt de tetsukekin (手付金), de borgsom, doorgaans een percentage van de vooraf afgesproken prijs. Weken later, op de kessai (決済) en hikiwatashi, wordt de lening uitbetaald, verzorgt een shihō shoshi (司法書士), een gerechtsdeurwaarder, de eigendomsregistratie (登記, tōki) en ontvang je de sleutels.
Neem alles mee wat de agent heeft vermeld, kom vroeg aan en houd dit korte aantal lijnen gereed. Ōin (押印) is het formele woord voor stempelen met een zegel.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Ik heb mijn geregistreerde zegel en certificaat meegenomen. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Wanneer betaal ik de borg? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent: Gelieve hier te tekenen en af te stempelen. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Wanneer is de overdracht? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Hoeveel sleutels zijn er? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Bedankt voor vandaag. |
Na de aankoop ontvangt u mededelingen over de kotei shisanzei (固定資産税), de jaarlijkse onroerendgoedbelasting en eventueel een eenmalige aanschaffingsbelasting. De bedragen zijn afhankelijk van de gemeente en het onroerend goed, dus vraag uw makelaar wat u kunt verwachten en lees de officiële mededelingen wanneer deze aankomen.
Het begroeten van de buren
In veel wijken bezoeken nieuwe bewoners de huizen aan weerszijden en tegenoverliggende huizen de eerste dagen, vaak met een klein cadeautje. In een groot appartementencomplex is de gewoonte zwakker, maar een begroeting op de gang is altijd welkom. Houd het kort: zeg dat u bent verhuisd, geef uw naam op en sluit af met yoroshiku onegai shimasu. Twee praktische vragen vormen een goed eerste gesprek: wanneer wordt er afval opgehaald en of er een jichikai (自治会), een bewonersvereniging, is die festivals, schoonmaakdagen en noodplanning kan verzorgen.
| Japanse | Romaji | Betekenis |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | We zijn net naast de deur komen wonen. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Mijn naam is Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Wij kijken ernaar uit om buren te zijn. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Op welke dagen wordt het afval opgehaald? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Is er een bewonersvereniging? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Behandel ons alstublieft vriendelijk. |
Veelgemaakte fouten en hoe u ze kunt vermijden
- Knikken door de onthulling. Als u een clausule niet begrijpt, zeg dat dan; bovenstaande zinnen zijn standaard en de specialist verwacht ze.
- Verwarring van naiken (een pand bezichtigen) met kengaku (een school of instelling bezoeken). Agenten zeggen naiken.
- Zeggen dat wil zeggen voor een flat. Dat is prima in algemene termen, maar wanneer u beschrijft wat u wilt, zegt u manshon of ikkodate, zodat de agent correct zoekt.
- Vergeet de maandelijkse kosten. Vraag voor een appartement altijd naar kanrihi en shūzen tsumitatekin samen, aangezien beide maandelijks bovenop de lening worden betaald.
- Het behandelen van de pre-check als goedkeuring. Jizen shinsa is slechts een voorlopige controle; Normaal gesproken bevat het contract een clausule die u ontslaat als de volledige lening wordt geweigerd. Vraag de agent om ernaar te wijzen.