Les quatre mots qui structurent tout l'achat
Acheter une maison au Japon est une chaîne de rendez-vous, et quatre mots jalonnent les étapes. Naiken (内見) est une visualisation. Jūtaku rōn (住宅ローン) est le prêt immobilier, et la banque parlera d'une pré-vérification avant de faire une offre. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) est la séance de divulgation que la loi exige avant la conclusion d'un contrat. Vient ensuite baibai keiyaku (売買契約), le contrat d'achat, et enfin hikiwatashi (引き渡し), la remise des clés et de la propriété.
Si vous parvenez à prononcer clairement ces cinq mots, les agents comprendront immédiatement de quelle étape vous parlez, et toutes les autres phrases de ce guide dépendent de l'un d'entre eux.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Je veux acheter une maison. |
| 内見 | naiken | visite de la propriété |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | prêt immobilier (hypothèque) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | la divulgation légalement requise |
| 売買契約 | baibai keiyaku | contrat d'achat |
| 引き渡し | hikiwatashi | remise des clés |
Trouver un agent et demander une visite
La plupart des acheteurs démarrent sur un portail immobilier puis contactent la fudōsan gaisha (不動産会社), l'agence immobilière référencée pour un bien. Dites ce que vous recherchez en une phrase : chūko (中古) est un logement d'occasion, shinchiku (新築) est nouvellement construit, manshon (マンション) est un appartement dans un immeuble en béton et ikkodate (一戸建て) est une maison individuelle. Énoncez votre budget dès le début ; les agents au Japon s’y attendent et ne s’en offusqueront pas.
Pour un appartement, deux charges mensuelles s'ajoutent au prêt : le kanrihi (管理費), les frais de gestion, et le shūzen tsumitatekin (修繕積立金), le fonds de réserve pour les grosses réparations. Renseignez-vous sur les deux dès le premier contact. Les honoraires de l'agent, les chūkai tesūryō (仲介手数料), sont plafonnés par la loi et généralement indiqués sous forme d'une formule basée sur le prix ; demandez le chiffre réel de la propriété que vous aimez.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Je recherche un appartement d'occasion. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Laissez-moi d'abord vous dire mon budget. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Puis-je voir cette propriété ? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Quel âge a le bâtiment ? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | A combien s'élèvent les frais de gestion et la réserve de réparation ? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | À combien s’élèvent les frais de courtage ? |
| Mot | En lisant | Ce que cela signifie pour vous |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Nouvellement construit ; souvent vendu par le promoteur avec une salle modèle |
| 中古 | chūko | Occasion ; l'état et l'historique de la rénovation sont importants |
| マンション | manshon | Un appartement dans un immeuble en béton, avec frais de gestion |
| 一戸建て | ikkodate | Une maison individuelle ; tu l'entretiens toi-même |
| 土地 | tochi | Atterrir; construire dessus est un projet distinct |
Au vernissage : les questions qui comptent
Une visite est généralement dirigée par l'agent et vous êtes invités à ouvrir les placards, à faire couler des robinets et à poser des questions sur les voisins. Les acheteurs japonais se soucient beaucoup de hiatari (日当たり), de la quantité de lumière solaire et de l'orientation du balcon. Pour les bâtiments plus anciens, renseignez-vous sur la taishin kijun (耐震基準), la norme de résistance sismique : la norme nationale a été renforcée en 1981, les agents décrivent donc les bâtiments comme construits selon l'ancienne ou la nouvelle norme. Mizumawari (水回り) désigne les zones humides, la cuisine, la salle de bain et les toilettes, qui sont les parties coûteuses à rénover.
On ne s’attend pas à ce que vous décidiez sur place. Sukoshi kangaesasete kudasai est une manière normale et polie de partir sans s'engager.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Comment est la lumière du soleil ? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Le quartier est-il calme ? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Est-il construit selon la norme sismique actuelle ? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | S'il vous plaît, montrez-moi la cuisine et les salles de bains. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | A-t-il besoin d'être rénové ? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Laissez-moi y réfléchir un peu. |
Le prêt : parler à la banque
Avant de faire une offre, l'agent vous demandera généralement de demander un jizen shinsa (事前審査), le contrôle préliminaire de la banque. L'approbation complète, honshinsa (本審査), intervient après la signature du contrat. Les banques vous posent des questions sur votre statut de résident, votre emploi, vos revenus et vos dettes existantes, et beaucoup imposent des conditions de résidence permanente ou de visa de longue durée. Les conditions diffèrent beaucoup selon les prêteurs, alors demandez-en plusieurs et ne prenez pas le premier refus comme définitif.
Deux mots reviennent dans chaque conversation sur le prêt : hendō kinri (変動金利), un taux variable, et kotei kinri (固定金利), un taux fixe. Atamakin (頭金) est l'acompte et hensai kikan (返済期間) est la durée de remboursement. Si vous souhaitez que le personnel ralentisse, la phrase de la section de divulgation ci-dessous fonctionne également dans une banque.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | J'aimerais demander une pré-approbation de prêt. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Je n'ai pas encore de résidence permanente. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Taux variable ou fixe, quel est le meilleur ? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | De quel montant de caution ai-je besoin ? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Sur combien d’années puis-je rembourser ? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | S'il vous plaît dites-moi le remboursement mensuel. |
Le personnel de la banque mentionnera également danshin, une assurance-vie collective qui rembourse le prêt en cas de décès de l'emprunteur, ce qu'exigent la plupart des prêteurs. Demandez ce qu'il couvre plutôt que de hocher la tête.
Jūyō jikō setsumei : la divulgation que vous devez suivre
Avant de signer, un agréé takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) doit vous lire les éléments importants : les détails enregistrés de la propriété, les restrictions légales sur le terrain, les services publics, les frais d'un appartement et les conditions du contrat, y compris ce qui se passe si le prêt est refusé. Cela peut prendre une heure ou plus, et il est souvent lu rapidement en japonais formel. Vous avez parfaitement le droit de ralentir, de demander ce que signifie un terme et de recevoir les documents à l'avance pour pouvoir les lire avec un dictionnaire ou un ami bilingue.
Le dialogue ci-dessous est celui que tout acheteur étranger devrait répéter. Personne ne pensera moins à vous si vous le demandez ; le spécialiste est légalement responsable de s’assurer que vous avez bien compris.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent : Je vais commencer la divulgation. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Vous : Veuillez expliquer cela à nouveau, lentement. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Vous : je ne comprends pas cette partie. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Vous : Puis-je avoir les documents à l'avance ? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Vous : Puis-je poser des questions après ? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Vous : je signerai une fois que je serai satisfait. |
Jour du contrat et remise
Le jour du contrat, vous signez le baibai keiyaku, le tamponnez avec votre jitsuin (実印), le sceau enregistré à votre mairie, et montrez le inkan shōmeisho (印鑑証明書), le certificat qui prouve que le sceau est le vôtre. Vous payez le tetsukekin (手付金), l'acompte, qui correspond généralement à un pourcentage du prix convenu à l'avance. Des semaines plus tard, aux kessai (決済) et hikiwatashi, le prêt est remboursé, un shihō shoshi (司法書士), un scribe judiciaire, s'occupe de l'enregistrement de la propriété (登記, tōki), et vous recevez les clés.
Apportez tout ce que l'agent a indiqué, arrivez tôt et gardez ce court ensemble de lignes prêtes. Ōin (押印) est le mot formel pour estampiller avec un sceau.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | J'ai apporté mon sceau enregistré et mon certificat. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Quand dois-je payer la caution ? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent : Veuillez signer et tamponner ici. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Quand a lieu la remise ? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Combien y a-t-il de clés ? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Merci pour aujourd'hui. |
Après l'achat, vous recevrez des avis concernant le kotei shisanzei (固定資産税), la taxe foncière annuelle et éventuellement une taxe d'acquisition unique. Les montants dépendent de la municipalité et de la propriété, alors demandez à votre agent à quoi vous attendre et lisez les avis officiels à leur arrivée.
Saluer les voisins
Dans de nombreux quartiers, les nouveaux habitants visitent les maisons des deux côtés et d'en face dès les premiers jours, souvent avec un petit cadeau. Dans un grand immeuble, la coutume est plus faible, mais un salut dans le couloir est toujours le bienvenu. Soyez bref : dites que vous avez emménagé, donnez votre nom et terminez par yoroshiku onegai shimasu. Deux questions pratiques constituent une bonne première conversation : quand les déchets sont collectés et s'il existe une jichikai (自治会), une association de résidents, qui peut gérer les festivals, les journées de nettoyage et les plans d'urgence.
| japonais | Romaji | Signification |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Nous venons d'emménager à côté. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Je m'appelle Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Nous avons hâte d'être voisins. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Quels jours la collecte des déchets est-elle effectuée ? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Existe-t-il une association de résidents ? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | S'il vous plaît, traitez-nous avec gentillesse. |
Erreurs courantes et comment les éviter
- Hochant la tête à travers la divulgation. Si vous n'avez pas compris une clause, dites-le ; les phrases ci-dessus sont standards et le spécialiste les attend.
- Confondre naiken (visiter une propriété) avec kengaku (visiter une école ou un établissement). Les agents disent naiken.
- Dire c'est à dire pour un appartement. C'est-à-dire que c'est bien en général, mais lorsque vous décrivez ce que vous voulez, dites manshon ou ikkodate pour que l'agent recherche correctement.
- Oublier les frais mensuels. Pour un appartement, demandez toujours kanrihi et shūzen tsumitatekin ensemble, puisque les deux sont payés chaque mois en plus du prêt.
- Considérer le pré-contrôle comme une approbation. Jizen shinsa n'est qu'une vérification préliminaire ; le contrat contiendra normalement une clause qui vous libère si la totalité du prêt est refusée. Demandez à l'agent de le signaler.