Die vier Wörter, die den gesamten Kauf strukturieren
Der Kauf eines Hauses in Japan ist eine Kette von Terminen, und vier Wörter kennzeichnen die einzelnen Schritte. Naiken (内見) ist eine Anzeige. Jūtaku rōn (住宅ローン) ist das Wohnungsbaudarlehen, und die Bank wird über eine Vorprüfung sprechen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) ist die Offenlegungssitzung, die das Gesetz vor einem Vertrag vorschreibt. Dann kommt baibai keiyaku (売買契約), der Kaufvertrag, und schließlich hikiwatashi (引き渡し), die Schlüssel- und Eigentumsübergabe.
Wenn Sie diese fünf Wörter deutlich aussprechen können, werden die Agenten sofort verstehen, nach welcher Phase Sie fragen, und jeder andere Satz in diesem Leitfaden hängt von einem dieser Wörter ab.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Ich möchte ein Haus kaufen. |
| 内見 | naiken | Immobilienbesichtigung |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | Wohnungsbaudarlehen (Hypothek) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | die gesetzlich vorgeschriebene Offenlegung |
| 売買契約 | baibai keiyaku | Kaufvertrag |
| 引き渡し | hikiwatashi | Übergabe der Schlüssel |
Einen Makler finden und um eine Besichtigung bitten
Die meisten Käufer beginnen auf einem Immobilienportal und wenden sich dann an fudōsan gaisha (不動産会社), die Immobilienagentur, die für eine Immobilie aufgeführt ist. Sagen Sie in einem Satz, was Sie suchen: chūko (中古) ist gebraucht, shinchiku (新築) ist neu gebaut, manshon (マンション) ist eine Wohnung in einem Betongebäude und ikkodate (一戸建て) ist ein Einfamilienhaus. Geben Sie Ihr Budget frühzeitig an; Agenten in Japan erwarten es und werden es nicht beleidigen.
Bei einer Wohnung fallen zusätzlich zum Darlehen zwei monatliche Kosten an: die kanrihi (管理費), die Verwaltungsgebühr, und die shūzen tsumitatekin (修繕積立金), der Rücklagefonds für größere Reparaturen. Erkundigen Sie sich beim ersten Kontakt nach beidem. Das eigene Honorar des Maklers, die chūkai tesūryō (仲介手数料), ist gesetzlich begrenzt und wird in der Regel als Formel basierend auf dem Preis angegeben; Fragen Sie nach dem tatsächlichen Preis für die Immobilie, die Ihnen gefällt.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Ich suche eine gebrauchte Wohnung. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Lassen Sie mich Ihnen zunächst mein Budget mitteilen. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Kann ich diese Immobilie besichtigen? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Wie alt ist das Gebäude? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Wie hoch sind die Verwaltungsgebühr und die Reparaturrücklage? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Wie hoch ist die Maklergebühr? |
| Wort | Lektüre | Was es für Sie bedeutet |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Neu gebaut; oft vom Bauträger mit Musterzimmer verkauft |
| 中古 | chūko | Gebraucht; Zustand und Renovierungsgeschichte sind wichtig |
| マンション | manshon | Eine Wohnung in einem Betongebäude, mit Verwaltungsgebühren |
| 一戸建て | ikkodate | Ein freistehendes Haus; Sie pflegen es selbst |
| 土地 | tochi | Land; Darauf aufzubauen ist ein separates Projekt |
Bei der Besichtigung: Die Fragen, die wichtig sind
Eine Besichtigung wird in der Regel vom Makler geleitet, und Sie können gerne Schränke öffnen, Wasserhähne aufdrehen und nach den Nachbarn fragen. Japanische Käufer legen großen Wert auf hiatari (日当たり), die Menge an Sonnenlicht und die Ausrichtung des Balkons. Erkundigen Sie sich bei älteren Gebäuden nach taishin kijun (耐震基準), dem Erdbebensicherheitsstandard: Der nationale Standard wurde 1981 verschärft, daher beschreiben Makler Gebäude als nach dem alten oder dem neuen Standard gebaut. Mizumawari (水回り) meint die Nassbereiche, Küche, Bad und Toilette, bei denen es sich um die teuersten Teile handelt, die renoviert werden müssen.
Von Ihnen wird nicht erwartet, dass Sie sich vor Ort entscheiden. Sukoshi kangaesasete kudasai ist eine normale, höfliche Art, unverbindlich zu gehen.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Wie ist das Sonnenlicht? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Ist die Gegend ruhig? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Ist es nach dem aktuellen Erdbebenstandard gebaut? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Bitte zeigen Sie mir die Küche und die Badezimmer. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Braucht es eine Renovierung? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Lassen Sie mich ein wenig darüber nachdenken. |
Der Kredit: Gespräch mit der Bank
Bevor Sie ein Angebot abgeben, wird der Makler Sie normalerweise bitten, einen jizen shinsa (事前審査), den Vorscheck der Bank, zu beantragen. Die vollständige Genehmigung, honshinsa (本審査), erfolgt nach Vertragsunterzeichnung. Banken fragen nach Ihrem Aufenthaltsstatus, Ihrer Beschäftigung, Ihrem Einkommen und Ihren bestehenden Schulden, und viele stellen Bedingungen für einen dauerhaften Aufenthalt oder ein Langzeitvisum. Die Konditionen unterscheiden sich stark von Kreditgeber zu Kreditgeber. Fragen Sie also mehrere nach und betrachten Sie nicht die erste Ablehnung als endgültig.
In jedem Kreditgespräch fallen zwei Wörter: hendō kinri (変動金利), ein variabler Zinssatz, und kotei kinri (固定金利), ein fester Zinssatz. Atamakin (頭金) ist die Anzahlung und hensai kikan (返済期間) ist die Rückzahlungsfrist. Wenn Sie möchten, dass die Mitarbeiter langsamer werden, funktioniert der Satz aus dem Offenlegungsabschnitt unten auch in einer Bank.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Ich möchte eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen beantragen. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Ich habe noch keinen festen Wohnsitz. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Variabler oder fester Zinssatz, was ist besser? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Wie viel Anzahlung benötige ich? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Bis zu wie vielen Jahren kann ich zurückzahlen? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Bitte teilen Sie mir die monatliche Rückzahlung mit. |
Bankmitarbeiter erwähnen auch danshin, eine Gruppenkreditlebensversicherung, die den Kredit abbezahlt, wenn der Kreditnehmer stirbt, was die meisten Kreditgeber verlangen. Fragen Sie, was darin enthalten ist, anstatt durchzunicken.
Jūyō jikō setsumei: Die Offenlegung, die Sie durchstehen müssen
Bevor Sie unterschreiben, muss Ihnen ein lizenzierter takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) die wichtigen Dinge vorlesen: die eingetragenen Daten der Immobilie, rechtliche Beschränkungen des Grundstücks, Versorgungsleistungen, Gebühren für eine Wohnung und die Vertragsbedingungen, einschließlich der Folgen, wenn der Kredit abgelehnt wird. Es kann eine Stunde oder länger dauern und wird oft schnell auf formellem Japanisch gelesen. Sie haben das Recht, es langsamer anzugehen, zu fragen, was ein Begriff bedeutet, und die Dokumente im Voraus zu erhalten, damit Sie sie mit einem Wörterbuch oder einem zweisprachigen Freund lesen können.
Den folgenden Dialog sollte jeder ausländische Käufer einstudieren. Niemand wird weniger von Ihnen denken, wenn Sie danach fragen; Der Fachmann ist gesetzlich dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass Sie alles verstanden haben.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent: Ich werde mit der Offenlegung beginnen. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Sie: Bitte erklären Sie das noch einmal, langsam. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Sie: Ich verstehe diesen Teil nicht. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Sie: Kann ich die Unterlagen vorab haben? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Sie: Darf ich im Anschluss noch Fragen stellen? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Sie: Ich unterschreibe, sobald ich zufrieden bin. |
Vertragstag und Übergabe
Am Vertragstag unterschreiben Sie die baibai keiyaku, stempeln sie mit Ihrer jitsuin (実印), dem bei Ihrem Stadtamt registrierten Siegel, und zeigen die inkan shōmeisho (印鑑証明書), die Bescheinigung, die beweist, dass das Siegel Ihnen gehört. Sie zahlen die tetsukekin (手付金), die Anzahlung, die in der Regel einen Prozentsatz des im Voraus vereinbarten Preises ausmacht. Wochen später, am kessai (決済) und am hikiwatashi, wird das Darlehen ausgezahlt, ein shihō shoshi (司法書士), ein Gerichtsschreiber, kümmert sich um die Eigentumsregistrierung (登記, tōki) und Sie erhalten die Schlüssel.
Bringen Sie alles mit, was der Agent aufgelistet hat, kommen Sie früh an und halten Sie diese kurzen Zeilen bereit. Ōin (押印) ist das formelle Wort für das Stempeln mit einem Siegel.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Ich habe mein eingetragenes Siegel und Zertifikat mitgebracht. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Wann bezahle ich die Anzahlung? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent: Bitte hier unterschreiben und abstempeln. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Wann ist die Übergabe? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Wie viele Schlüssel gibt es? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Vielen Dank für heute. |
Nach dem Kauf erhalten Sie Bescheide über die kotei shisanzei (固定資産税), die jährliche Grundsteuer und ggf. eine einmalige Erwerbssteuer. Die Beträge hängen von der Gemeinde und der Immobilie ab. Fragen Sie daher Ihren Makler, was Sie erwartet, und lesen Sie die offiziellen Bekanntmachungen, wenn sie eintreffen.
Begrüßung der Nachbarn
In vielen Stadtteilen besuchen neue Bewohner in den ersten Tagen die Häuser auf beiden Seiten und gegenüber, oft mit einem kleinen Geschenk. In einem großen Mehrfamilienhaus ist dieser Brauch schwächer, aber eine Begrüßung auf dem Flur ist immer willkommen. Halten Sie es kurz: Sagen Sie, dass Sie eingezogen sind, nennen Sie Ihren Namen und schließen Sie mit yoroshiku onegai shimasu. Zwei praktische Fragen eignen sich gut für ein erstes Gespräch: Wann wird der Müll eingesammelt und ob es einen jichikai (自治会) gibt, einen Anwohnerverein, der sich um Feste, Reinigungstage und Notfallplanung kümmert.
| japanisch | Romaji | Bedeutung |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Wir sind gerade nebenan eingezogen. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Mein Name ist Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Wir freuen uns darauf, Nachbarn zu sein. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | An welchen Tagen wird der Müll abgeholt? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Gibt es einen Bewohnerverein? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Bitte behandeln Sie uns freundlich. |
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
- Nickt während der Enthüllung. Wenn Sie eine Klausel nicht verstanden haben, sagen Sie es; Die oben genannten Formulierungen sind Standard und der Fachmann erwartet sie.
- Verwechslung von naiken (Besichtigung einer Immobilie) mit kengaku (Besuch einer Schule oder Einrichtung). Agenten sagen naiken.
- Sprich zum Beispiel für eine Wohnung. Im Allgemeinen ist das in Ordnung, aber wenn Sie beschreiben, was Sie wollen, sagen Sie manshon oder ikkodate, damit der Agent korrekt sucht.
- Die monatlichen Gebühren vergessen. Fragen Sie bei einer Wohnung immer nach kanrihi und shūzen tsumitatekin zusammen, da beide jeden Monat zusätzlich zum Darlehen gezahlt werden.
- Behandeln Sie die Vorprüfung als Genehmigung. Jizen shinsa ist nur eine vorläufige Prüfung; Der Vertrag enthält normalerweise eine Klausel, die Sie entlastet, wenn der gesamte Kredit abgelehnt wird. Bitten Sie den Agenten, darauf zu zeigen.