Tüm satın alma işlemini yapılandıran dört kelime
Japonya'da ev satın almak bir randevular zinciridir ve dört kelime bu aşamaları belirtir. Naiken (内見) bir görüntülemedir. Jūtaku rōn (住宅ローン) ev kredisidir ve banka siz herhangi bir teklifte bulunmadan önce ön kontrol hakkında konuşacaktır. Jūyō jikō setsumei(重要事項説明), sözleşme öncesi kanunun gerektirdiği bilgilendirme oturumudur. Ardından baibai keiyaku (売買契約), satın alma sözleşmesi ve son olarak da anahtarların ve mülkiyetin devri hikiwatashi (引き渡し) gelir.
Bu beş kelimeyi net bir şekilde söylerseniz, acenteler hangi aşamayı sorduğunuzu hemen anlayacak ve bu kılavuzdaki diğer tüm ifadeler bunlardan birine bağlı olacaktır.
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Bir ev satın almak istiyorum. |
| 内見 | naiken | mülk görüntüleme |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | ev kredisi (ipotek) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | yasal olarak gerekli açıklama |
| 売買契約 | baibai keiyaku | satın alma sözleşmesi |
| 引き渡し | hikiwatashi | anahtarların teslim edilmesi |
Bir temsilci bulma ve görüntüleme isteme
Çoğu alıcı bir emlak portalında başlar ve ardından bir mülk için listelenen emlak acentesi fudōsan gaisha (不動産会社) ile iletişime geçer. Ne aradığınızı tek cümleyle söyleyin: chūko (中古) ikinci el, shinchiku (新築) yeni yapılmış, manshon (マンション) beton binada daire ve ikkodate (一戸建て) müstakil ev. Bütçenizi erken belirtin; Japonya'daki ajanlar bunu bekliyor ve alınmayacaklar.
Bir daire için kredinin üstüne iki aylık maliyet eklenir: kanrihi (管理費), yönetim ücreti ve büyük onarımlar için yedek fon olan shūzen tsumitatekin (修繕積立金). İlk temasta ikisini de sorun. Acentenin kendi ücreti olan chūkai tesūryō (仲介手数料), kanunla sınırlandırılmıştır ve genellikle fiyata dayalı bir formül olarak belirtilir; Beğendiğiniz mülkün gerçek rakamını isteyin.
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | İkinci el bir daire arıyorum. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Öncelikle bütçemi söyleyeyim. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Bu mülkü görebilir miyim? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Bina kaç yaşında? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Yönetim ücreti ve onarım rezervi ne kadar? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Aracılık ücreti ne kadar? |
| Kelime | Okuma | Senin için ne anlama geliyor? |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Yeni inşa edilmiş; genellikle geliştirici tarafından bir model odasıyla satılır |
| 中古 | chūko | İkinci el; durum ve yenileme geçmişi önemlidir |
| マンション | manshon | Beton binada, yönetim ücretli bir daire |
| 一戸建て | ikkodate | Müstakil bir ev; onu kendin korursun |
| 土地 | tochi | Kara; bunun üzerine inşa etmek ayrı bir projedir |
Görüntüleme sırasında: önemli sorular
Gözlem genellikle temsilci tarafından yönetilir ve dolapları açabilir, muslukları çalıştırabilir ve komşular hakkında soru sorabilirsiniz. Japon alıcılar hiatari (日当たり), güneş ışığının miktarına ve balkonun hangi yöne baktığına çok önem veriyorlar. Daha eski binalar için depreme dayanıklılık standardı olan taishin kijun (耐震基準) hakkında bilgi alın: ulusal standart 1981'de sıkılaştırıldı, bu nedenle acenteler binaları eski veya yeni standartlara göre inşa edilmiş olarak tanımlıyor. Mizumawari (水回り), yenilenmesi pahalı olan ıslak alanlar, mutfak, banyo ve tuvalet anlamına gelir.
Anında karar vermeniz beklenmiyor. Sukoshi kangaesasete kudasai taahhütte bulunmadan ayrılmanın normal ve kibar bir yoludur.
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Güneş ışığı nasıl? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Bölge sessiz mi? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Mevcut deprem standardına göre inşa edilmiş mi? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Lütfen bana mutfağı ve banyoyu gösterin. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Yenilenmeye ihtiyacı var mı? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Biraz düşüneyim. |
Kredi: bankayla konuşmak
Bir teklifte bulunmadan önce, acente sizden genellikle bankanın ön kontrolü olan jizen shinsa (事前審査) başvurusunda bulunmanızı isteyecektir. Tam onay, honshinsa(本審査), sözleşmenin imzalanmasından sonra gelir. Bankalar ikamet durumunuzu, çalışma durumunuzu, gelirinizi ve mevcut borçlarınızı sorar ve birçoğunun daimi ikamet veya uzun süreli vize koşulları vardır. Koşullar kredi verenler arasında büyük farklılıklar gösterdiğinden, birkaç tanesine danışın ve ilk reddi nihai olarak kabul etmeyin.
Her kredi görüşmesinde iki kelime ortaya çıkar: hendō kinri (変動金利), değişken bir oran ve kotei kinri (固定金利), sabit bir oran. Atamakin (頭金) peşinattır ve hensai kikan (返済期間) geri ödeme süresidir. Personelin yavaşlamasını istiyorsanız aşağıdaki açıklama kısmındaki tabir bankada da işe yarar.
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Kredi ön onayına başvurmak istiyorum. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Henüz kalıcı oturma iznim yok. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Değişken oran mı yoksa sabit oran mı; hangisi daha iyi? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Ne kadar depozitoya ihtiyacım var? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Kaç yıla kadar geri ödeme yapabilirim? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Lütfen bana aylık geri ödemeyi söyleyin. |
Banka personeli ayrıca, çoğu kredi verenin talep ettiği, borçlunun ölmesi durumunda krediyi ödeyen grup kredi hayat sigortası olan danshin'dan da bahsedecektir. Başınızı sallamak yerine neleri kapsadığını sorun.
Jūyō jikō setsumei: yerine getirmeniz gereken açıklama
İmzalamadan önce lisanslı bir takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) size önemli konuları okumalıdır: mülkün kayıtlı ayrıntıları, arazi üzerindeki yasal kısıtlamalar, kamu hizmetleri, daire ücretleri ve kredinin reddedilmesi durumunda ne olacağı da dahil olmak üzere sözleşme koşulları. Bir saat veya daha fazla sürebilir ve genellikle resmi Japoncada hızlı bir şekilde okunur. Yavaşlatmaya, bir terimin ne anlama geldiğini sormaya ve bir sözlükle veya iki dil bilen bir arkadaşınızla okuyabilmek için belgeleri önceden almaya hakkınız var.
Aşağıdaki diyalog her yabancı alıcının prova etmesi gereken diyalogdur. Bunu sorduğun için kimse seni daha az düşünmeyecek; uzman anladığınızdan emin olmaktan yasal olarak sorumludur.
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Ajan: Açıklamaya başlayacağım. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Siz: Lütfen bunu yavaşça tekrar açıklayın. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Siz: Bu kısmı anlamıyorum. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Siz: Belgeleri önceden alabilir miyim? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Siz: Daha sonra soru sorabilir miyim? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Siz: Memnun kaldığımda imzalayacağım. |
Sözleşme günü ve devir teslim
Sözleşme gününde baibai keiyaku'yı imzalarsınız, şehir ofisinizde kayıtlı olan mührü jitsuin (実印) ile damgalarsınız ve mührün size ait olduğunu kanıtlayan sertifika olan inkan shōmeisho (印鑑証明書'i) gösterirsiniz. Genellikle önceden kararlaştırılan fiyatın bir yüzdesi olan depozitoyu tetsukekin (手付金) ödersiniz. Haftalar sonra, kessai (決済) ve hikiwatashi'de, kredi ödenir, bir adli katip olan shihō shoshi (司法書士), mülkiyet kaydını (登記, tōki) halleder ve siz anahtarları alırsınız.
Acentenin listelediği her şeyi getirin, erken gelin ve bu kısa kuyruk dizisini hazır bulundurun. Ōin (押印), mühürle damgalamanın resmi sözcüğüdür.
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Tescilli mühür ve sertifikamı getirdim. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Depozitoyu ne zaman ödeyeceğim? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Temsilci: Lütfen burayı imzalayıp kaşeleyin. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Devir teslim ne zaman? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Kaç tane anahtar var? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Bugün için teşekkür ederim. |
Satın alma işleminden sonra kotei shisanzei (固定資産税), yıllık emlak vergisi ve muhtemelen bir kerelik satın alma vergisi hakkında bildirimler alacaksınız. Tutarlar belediyeye ve mülke bağlıdır; bu nedenle temsilcinize ne beklemesi gerektiğini sorun ve resmi bildirimler geldiğinde okuyun.
Komşuları selamlamak
Pek çok mahallede yeni sakinler ilk günlerde iki yandaki ve karşıdaki evleri çoğu kez küçük bir hediyeyle ziyaret ediyor. Büyük apartmanlarda bu gelenek daha zayıftır, ancak koridorda bir selamlaşma her zaman memnuniyetle karşılanır. Kısa tutun: taşındığınızı söyleyin, adınızı söyleyin ve yoroshiku onegai shimasu ile bitirin. İki pratik soru iyi bir ilk konuşmadır: çöplerin ne zaman toplanacağı ve festivalleri, temizlik günlerini ve acil durum planlamasını yönetebilecek bir bölge sakinleri derneğinin olup olmadığı ve jichikai (自治会).
| Japonca | Romaji | Anlam |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Yan eve yeni taşındık. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Benim adım Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Komşu olmayı sabırsızlıkla bekliyoruz. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Çöpler hangi günlerde toplanıyor? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Mahalle sakinleri derneği var mı? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Lütfen bize nazik davranın. |
Yaygın hatalar ve bunlardan nasıl kaçınılacağı
- Açıklama boyunca başını sallayarak. Bir cümleyi anlamadıysanız söyleyin; Yukarıdaki ifadeler standarttır ve uzman bunları beklemektedir.
- naiken (bir mülkü görüntülemek) ile kengaku (bir okulu veya tesisi ziyaret etmek) karıştırılıyor. Ajanlar naiken diyor.
- Yani bir daire için söylüyorum. Yani genel konuşmada sorun yok, ancak ne istediğinizi açıklarken manshon veya ikkodate deyin, böylece temsilci doğru şekilde arama yapar.
- Aylık ücretleri unutuyorum. Bir daire için her zaman kanrihi ve shūzen tsumitatekin rakamlarını birlikte sorun, çünkü her ikisi de krediye ek olarak her ay ödenir.
- Ön kontrolün onay olarak değerlendirilmesi. Jizen shinsa yalnızca bir ön kontroldür; Sözleşme normalde kredinin tamamının reddedilmesi durumunda sizi serbest bırakan bir madde içerecektir. Temsilciden bunu göstermesini isteyin.