Cele patru cuvinte care structurează întreaga achiziție
Cumpărarea unei case în Japonia este un lanț de întâlniri, iar patru cuvinte marchează etapele. Naiken (内見) este o vizionare. Jūtaku rōn (住宅ローン) este împrumutul pentru locuință, iar banca va discuta despre o pre-verificare înainte de a face orice ofertă. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) este ședința de dezvăluire pe care legea o cere înaintea unui contract. Urmează apoi baibai keiyaku (売買契約), contractul de cumpărare și, în final, hikiwatashi (引き渡し), predarea cheilor și a dreptului de proprietate.
Dacă puteți spune aceste cinci cuvinte clar, agenții vor înțelege imediat ce etapă întrebați, iar fiecare altă frază din acest ghid este atârnată de una dintre ele.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Vreau să cumpăr o casă. |
| 内見 | naiken | vizualizarea proprietății |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | credit ipotecar (ipoteca) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | dezvăluirea cerută de lege |
| 売買契約 | baibai keiyaku | contract de cumpărare |
| 引き渡し | hikiwatashi | predarea cheilor |
Găsirea unui agent și solicitarea unei vizionari
Majoritatea cumpărătorilor încep pe un portal de proprietate și apoi contactează fudōsan gaisha (不動産会社), agenția imobiliară, listată pentru o proprietate. Spuneți ceea ce căutați într-o singură propoziție: chūko (中古) este pre-proprietate, shinchiku (新築) este nou construit, manshon (マンション) este un apartament într-o clădire din beton și ikkodate (一戸建て) este o casă individuală. Indicați-vă bugetul din timp; agenții din Japonia se așteaptă la asta și nu se vor supăra.
Pentru un apartament, două costuri lunare stau peste împrumut: kanrihi (管理費), comisionul de administrare și shūzen tsumitatekin (修繕積立金), fondul de rezervă pentru reparații mari. Întrebați despre ambele la primul contact. Onorariul propriu al agentului, chūkai tesūryō (仲介手数料), este plafonat prin lege și de obicei citat ca o formulă bazată pe preț; cereți cifra reală pentru proprietatea care vă place.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Caut un apartament second-hand. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Mai întâi să vă spun bugetul meu. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Pot vedea această proprietate? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Câți ani are clădirea? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Cât costă taxa de administrare și rezerva de reparații? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Cât este comisionul de brokeraj? |
| Cuvânt | Lectură | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Nou construit; adesea vândut de dezvoltator cu o cameră model |
| 中古 | chūko | Pre-proprietate; starea și istoricul renovării contează |
| マンション | manshon | Un apartament într-o clădire de beton, cu taxe de administrare |
| 一戸建て | ikkodate | O casă individuală; îl întreține singur |
| 土地 | tochi | Teren; construirea pe el este un proiect separat |
La vizionare: întrebările care contează
O vizionare este de obicei condusă de agent și sunteți binevenit să deschideți dulapuri, să deschideți robinete și să întrebați despre vecini. Cumpărătorilor japonezi le pasă foarte mult de hiatari (日当たり), de cantitatea de lumină solară și de direcția în care este îndreptat balconul. Pentru clădirile mai vechi, întrebați despre taishin kijun (耐震基準), standardul de rezistență la cutremur: standardul național a fost înăsprit în 1981, astfel încât agenții descriu clădirile ca fiind construite conform vechiului sau noului standard. Mizumawari (水回り) înseamnă zonele umede, bucătăria, baia și toaleta, care sunt părțile scumpe de renovat.
Nu sunteți de așteptat să decideți pe loc. Sukoshi kangaesasete kudasai este o modalitate normală, politicoasă de a pleca fără a te angaja.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Cum este lumina soarelui? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Zona este linistita? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Este construit la standardul actual de cutremur? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Vă rog să-mi arătați bucătăria și băile. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Are nevoie de renovare? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Lasă-mă să mă gândesc puțin la asta. |
Împrumutul: vorbind cu banca
Înainte de a face o ofertă, agentul vă va cere de obicei să aplicați pentru un jizen shinsa (事前審査), verificarea preliminară a băncii. Aprobarea deplină, honshinsa (本審査), vine după semnarea contractului. Băncile vă întreabă despre statutul dvs. de rezidență, angajare, venituri și datorii existente, iar multe au condiții privind rezidența permanentă sau o viză pe termen lung. Condițiile diferă foarte mult între creditori, așa că întrebați mai mulți și nu luați ca final primul refuz.
În fiecare conversație de împrumut apar două cuvinte: hendō kinri (変動金利), o rată variabilă și kotei kinri (固定金利), o rată fixă. Atamakin (頭金) este avansul și hensai kikan (返済期間) este termenul de rambursare. Dacă doriți ca personalul să încetinească, expresia din secțiunea de dezvăluire de mai jos funcționează și într-o bancă.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Aș dori să aplic pentru aprobarea prealabilă a împrumutului. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Încă nu am rezidență permanentă. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Rată variabilă sau fixă, care este mai bună? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Cât depozit am nevoie? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Până la câți ani pot plăti? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Vă rog să-mi spuneți rambursarea lunară. |
Personalul băncii va menționa, de asemenea, danshin, asigurare de viață de grup de credit care plătește împrumutul în cazul în care împrumutatul moare, ceea ce solicită majoritatea creditorilor. Întreabă ce acoperă în loc să dai din cap prin el.
Jūyō jikō setsumei: dezvăluirea la care trebuie să te afli
Înainte de a semna, un takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) licențiat trebuie să vă citească chestiunile importante: detaliile înregistrate ale proprietății, restricțiile legale privind terenul, utilitățile, taxele pentru un apartament și condițiile contractului, inclusiv ce se întâmplă dacă împrumutul este refuzat. Poate dura o oră sau mai mult și este adesea citit rapid în japoneză oficială. Ai tot dreptul să încetinești, să întrebi ce înseamnă un termen și să primești documentele în avans ca să le poți citi cu un dicționar sau un prieten bilingv.
Dialogul de mai jos este cel pe care fiecare cumpărător străin ar trebui să îl repete. Nimeni nu se va gândi mai puțin la tine pentru că ai întrebat; specialistul este responsabil legal pentru a se asigura că ați înțeles.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent: Voi începe dezvăluirea. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Tu: Vă rog să explicați asta din nou, încet. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Tu: Nu înțeleg partea asta. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Tu: Pot să am documentele în avans? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Tu: Pot să pun întrebări după aceea? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Tu: Voi semna când sunt mulțumit. |
Ziua contractului și predarea
În ziua contractului, semnați baibai keiyaku, ștampilați-l cu jitsuin (実印) dvs., sigiliul înregistrat la sediul orașului dvs. și prezentați inkan shōmeisho (印鑑証明書), certificatul care dovedește că sigiliul este al dvs. Plătiți tetsukekin (手付金), depozitul, care este de obicei un procent din prețul convenit în avans. Săptămâni mai târziu, la kessai (決済) și hikiwatashi, împrumutul este plătit, un shihō shoshi (司法書士), un scriitor judiciar, se ocupă de înregistrarea proprietății (登記, tōki), iar tu primești cheile.
Aduceți tot ce a enumerat agentul, ajungeți mai devreme și păstrați acest set scurt de linii gata. Ōin (押印) este cuvântul formal pentru ștampilarea cu sigiliu.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Mi-am adus sigiliul și certificatul înregistrat. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Când plătesc depozitul? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent: Vă rugăm să semnați și ștampilați aici. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Când are loc predarea? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Câte chei sunt? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Mulțumesc pentru ziua de azi. |
După cumpărare, veți primi notificări despre kotei shisanzei (固定資産税), impozitul anual pe proprietate și, eventual, o taxă unică de achiziție. Sumele depind de municipalitate și de proprietate, așa că întrebați-vă agentul la ce să vă așteptați și citiți notificările oficiale când sosesc.
Salutarea vecinilor
În multe cartiere, noi rezidenți vizitează casele de pe ambele părți și vizavi în primele zile, adesea cu un mic cadou. Într-un bloc mare de apartamente obiceiul este mai slab, dar un salut pe coridor este întotdeauna binevenit. Fiți scurt: spuneți că v-ați mutat, spuneți-vă numele și terminați cu yoroshiku onegai shimasu. Două întrebări practice constituie o primă conversație bună: când se strâng gunoiul și dacă există o jichikai (自治会), o asociație de rezidenți, care se poate ocupa de festivaluri, zilele de curățare și planificarea de urgență.
| japonez | Romaji | Sens |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Tocmai ne-am mutat în vecinătate. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Numele meu este Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Așteptăm cu nerăbdare să fim vecini. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | În ce zile se colectează gunoiul? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Există o asociație de rezidenți? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Vă rugăm să ne tratați cu amabilitate. |
Greșeli frecvente și cum să le evitați
- Dând din cap prin dezvăluire. Dacă nu ați înțeles o clauză, spuneți așa; frazele de mai sus sunt standard și specialistul le așteaptă.
- Confundarea naiken (vizionarea unei proprietăți) cu kengaku (vizitarea unei școli sau a unei instituții). Agenții spun naiken.
- Spunând adică pentru un apartament. Adică este bine în vorbirea generală, dar când descrieți ceea ce doriți, spuneți manshon sau ikkodate pentru ca agentul să caute corect.
- Uitând de taxele lunare. Pentru un apartament, întrebați întotdeauna despre kanrihi și shūzen tsumitatekin împreună, deoarece ambele sunt plătite în fiecare lună pe lângă împrumut.
- Tratarea preverificarea drept aprobare. Jizen shinsa este doar o verificare preliminară; contractul va conține în mod normal o clauză care vă eliberează dacă împrumutul integral este refuzat. Cereți agentului să-l arate.