De fyra orden som strukturerar hela köpet
Att köpa ett hus i Japan är en kedja av möten, och fyra ord markerar stadierna. Naiken (内見) är en visning. Jūtaku rōn (住宅ローン) är bostadslånet, och banken kommer att prata om en förkontroll innan du lägger något erbjudande. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) är den avslöjande session som lagen kräver innan ett kontrakt. Sedan kommer baibai keiyaku (売買契約), köpekontraktet, och slutligen hikiwatashi (引き渡し), överlämnande av nycklar och äganderätt.
Om du kan säga dessa fem ord tydligt, kommer agenter att förstå omedelbart vilket stadium du frågar om, och varannan fras i den här guiden hänger på en av dem.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Jag vill köpa ett hus. |
| 内見 | naiken | fastighetsvisning |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | bostadslån (bolån) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | det lagstadgade avslöjandet |
| 売買契約 | baibai keiyaku | köpekontrakt |
| 引き渡し | hikiwatashi | överlämnande av nycklar |
Hittar en agent och ber om visning
De flesta köpare börjar på en fastighetsportal och kontaktar sedan fudōsan gaisha (不動産会社), fastighetsförmedlingen, listad för en fastighet. Säg vad du letar efter i en mening: chūko (中古) är begagnat, shinchiku (新築) är nybyggt, manshon (マンション) är en lägenhet i betongbyggnad och ikkodate (一戸建て) är ett fristående hus. Ange din budget tidigt; agenter i Japan förväntar sig det och kommer inte att ta illa upp.
För en lägenhet ligger två månatliga kostnader ovanpå lånet: kanrihi (管理費), förvaltningsavgiften och shūzen tsumitatekin (修繕積立金), reservfonden för stora reparationer. Fråga om båda vid första kontakten. Agentens egen avgift, chūkai tesūryō (仲介手数料), är begränsad enligt lag och anges vanligtvis som en formel baserad på priset; fråga efter den faktiska siffran för den fastighet du gillar.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Jag letar efter en begagnad lägenhet. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Låt mig berätta om min budget först. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Kan jag se denna fastighet? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Hur gammal är byggnaden? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Hur mycket är förvaltningsavgiften och reparationsreserv? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Hur mycket är mäklararvodet? |
| Ord | Läsning | Vad det betyder för dig |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Nybyggt; säljs ofta av utvecklaren med ett modellrum |
| 中古 | chūko | Begagnat; skick och renoveringshistorik har betydelse |
| マンション | manshon | En lägenhet i en betongbyggnad, med förvaltningsavgifter |
| 一戸建て | ikkodate | Ett fristående hus; du underhåller det själv |
| 土地 | tochi | Landa; att bygga vidare på det är ett separat projekt |
Vid visningen: frågorna som betyder något
En visning leds oftast av ombudet och du är välkommen att öppna skåp, köra kranar och fråga efter grannarna. Japanska köpare bryr sig mycket om hiatari (日当たり), mängden solljus och åt vilket håll balkongen är vänd. För äldre byggnader, fråga om taishin kijun (耐震基準), standarden för jordbävningsbeständighet: den nationella standarden skärptes 1981, så agenter beskriver byggnader som byggda enligt den gamla eller den nya standarden. Mizumawari (水回り) betyder våtutrymmena, kök, bad och toalett, som är de dyra delarna att renovera.
Du förväntas inte bestämma på plats. Sukoshi kangaesasete kudasai är ett normalt, artigt sätt att lämna utan att binda sig.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Hur är solljuset? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Är området tyst? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Är den byggd enligt den nuvarande jordbävningsstandarden? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Visa mig köket och badrummen. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Behöver den renoveras? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Låt mig tänka på det lite. |
Lånet: prata med banken
Innan du lägger ett erbjudande kommer agenten vanligtvis att be dig ansöka om en jizen shinsa (事前審査), bankens preliminära check. Det fullständiga godkännandet, honshinsa (本審査), kommer efter att kontraktet har undertecknats. Banker frågar om din bosättningsstatus, sysselsättning, inkomst och befintliga skulder, och många har villkor om permanent uppehållstillstånd eller ett långtidsvisum. Villkoren skiljer sig mycket mellan långivare, så fråga flera och ta inte första avslaget som slutgiltigt.
Två ord kommer upp i varje lånesamtal: hendō kinri (変動金利), en rörlig ränta och kotei kinri (固定金利), en fast ränta. Atamakin (頭金) är handpenningen och hensai kikan (返済期間) är återbetalningstiden. Om du vill att personalen ska sakta ner, fungerar frasen från avslöjandeavsnittet nedan även på en bank.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Jag vill ansöka om förhandsgodkännande av lån. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Jag har inte permanent uppehållstillstånd än. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Rörlig eller fast ränta, vilket är bättre? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Hur mycket insättning behöver jag? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Upp till hur många år kan jag betala tillbaka? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Berätta för mig den månatliga återbetalningen. |
Bankpersonal kommer också att nämna danshin, gruppkreditlivförsäkring som betalar av lånet om låntagaren dör, vilket de flesta långivare kräver. Fråga vad den täcker istället för att nicka igenom den.
Jūyō jikō setsumei: avslöjandet du måste ta itu med
Innan du skriver under måste en licensierad takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) läsa de viktiga frågorna för dig: fastighetens registrerade uppgifter, juridiska begränsningar för marken, verktyg, avgifter för en lägenhet och villkoren i kontraktet, inklusive vad som händer om lånet vägras. Det kan ta en timme eller mer, och det läses ofta snabbt på formell japanska. Du har all rätt att sakta ner, fråga vad en term betyder och att få dokumenten i förväg så att du kan läsa dem med en ordbok eller en tvåspråkig vän.
Dialogen nedan är den som varje utländsk köpare bör repetera. Ingen kommer att tänka mindre på dig för att du frågar; specialisten är juridiskt ansvarig för att se till att du förstått.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent: Jag börjar avslöjandet. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Du: Förklara det igen, långsamt. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Du: Jag förstår inte den här delen. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Du: Kan jag få dokumenten i förväg? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Du: Får jag ställa frågor efteråt? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Du: Jag skriver under när jag är nöjd. |
Kontraktsdag och överlämning
På avtalsdagen undertecknar du baibai keiyaku, stämplar den med din jitsuin (実印), sigillen registrerad på ditt stadskontor, och visar inkan shōmeisho (印鑑証明書), certifikatet som bevisar att sigillen är ditt. Du betalar tetsukekin (手付金), depositionen, som vanligtvis är en procentandel av priset som avtalats i förväg. Veckor senare, vid kessai (決済) och hikiwatashi, betalas lånet ut, en shihō shoshi (司法書士), en rättslig handläggare, hanterar ägarregistreringen (登記, tōki), och du får nycklarna.
Ta med allt agenten listade, kom tidigt och håll denna korta uppsättning rader redo. Ōin (押印) är det formella ordet för stämpling med ett sigill.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Jag har tagit med mig mitt registrerade sigill och certifikat. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | När betalar jag depositionen? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent: Vänligen signera och stämpla här. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | När är överlämningen? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Hur många nycklar finns det? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Tack för idag. |
Efter köpet får du aviseringar om kotei shisanzei (固定資産税), den årliga fastighetsskatten och eventuellt en engångsförvärvsskatt. Beloppen beror på kommunen och fastigheten, så fråga din agent vad du kan förvänta dig och läs de officiella meddelandena när de kommer.
Hälsar på grannarna
I många stadsdelar besöker nya invånare husen på vardera sidan och mitt emot under de första dagarna, ofta med en liten present. I ett stort hyreshus är seden svagare, men en hälsning i korridoren är alltid välkommen. Håll det kort: säg att du har flyttat in, ange ditt namn och avsluta med yoroshiku onegai shimasu. Två praktiska frågor är ett bra första samtal: när skräp hämtas, och om det finns en jichikai (自治会), en boendeförening som får sköta festivaler, städdagar och beredskapsplanering.
| japanska | Romaji | Menande |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Vi har precis flyttat in bredvid. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Jag heter Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Vi ser fram emot att vara grannar. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Vilka dagar hämtas skräp? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Finns det en bostadsförening? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Behandla oss vänligt. |
Vanliga misstag och hur man undviker dem
- Nickar igenom avslöjandet. Om du inte förstod en klausul, säg det; fraserna ovan är standard och specialisten förväntar sig dem.
- Förväxlar naiken (visar en fastighet) med kengaku (besöker en skola eller anläggning). Agenter säger naiken.
- Att säga för en lägenhet. Dvs är bra i allmän prat, men när du beskriver vad du vill, säg manshon eller ikkodate så agenten söker rätt.
- Glömde månadsavgifterna. För en lägenhet, fråga alltid om kanrihi och shūzen tsumitatekin tillsammans, eftersom båda betalas varje månad utöver lånet.
- Behandlar förkontrollen som ett godkännande. Jizen shinsa är endast en preliminär kontroll; avtalet kommer normalt att innehålla en klausul som frigör dig om hela lånet vägras. Be ombudet att peka på det.