Čtyři slova, která strukturují celý nákup
Koupě domu v Japonsku je řetězec schůzek a čtyři slova označují jednotlivé fáze. Naiken (内見) je prohlížení. Jūtaku rōn (住宅ローン) je půjčka na bydlení a banka bude mluvit o předběžné kontrole, než uděláte jakoukoli nabídku. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) je informační sezení, které zákon vyžaduje před uzavřením smlouvy. Následuje baibai keiyaku (売買契約), kupní smlouva a nakonec hikiwatashi (引き渡し), předání klíčů a vlastnictví.
Pokud těchto pět slov vyslovíte jasně, agenti okamžitě pochopí, na kterou fázi se ptáte, a každá další fráze v této příručce visí na jednom z nich.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Chci si koupit dům. |
| 内見 | naiken | prohlídka nemovitosti |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | úvěr na bydlení (hypotéka) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | zákonem požadované zveřejnění |
| 売買契約 | baibai keiyaku | kupní smlouvy |
| 引き渡し | hikiwatashi | předání klíčů |
Najít agenta a požádat o prohlídku
Většina kupujících začíná na realitním portálu a poté kontaktuje fudōsan gaisha (不動産会社), realitní kancelář uvedenou u nemovitosti. Jednou větou řekněte, co hledáte: chūko (中古) je ve vlastnictví, shinchiku (新築) je nově postavený, manshon (マンション) je byt v betonovém domě a ikkodate (一戸建て) je rodinný dům. Uveďte svůj rozpočet včas; agenti v Japonsku to očekávají a neurazí se.
U bytu jsou k úvěru připsány dva měsíční náklady: kanrihi (管理費), poplatek za správu, a shūzen tsumitatekin (修繕積立金), rezervní fond na velké opravy. Na obojí se zeptejte při prvním kontaktu. Vlastní odměna agenta, chūkai tesūryō (仲介手数料), je omezena zákonem a obvykle se uvádí jako vzorec založený na ceně; požádejte o skutečnou hodnotu nemovitosti, která se vám líbí.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Hledám ojetý byt. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Nejprve vám řeknu svůj rozpočet. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Mohu si tuto nemovitost prohlédnout? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Jak stará je budova? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Kolik je správcovský poplatek a rezerva na opravy? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Kolik je poplatek za zprostředkování? |
| Slovo | Čtení | Co to pro vás znamená |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Nově postavený; často prodává developer s modelovou místností |
| 中古 | chūko | Předem vlastněné; záleží na stavu a historii renovace |
| マンション | manshon | Byt v betonovém domě s poplatky za správu |
| 一戸建て | ikkodate | Samostatně stojící dům; udržuješ si to sám |
| 土地 | tochi | Přistát; stavět na něm je samostatný projekt |
Při prohlížení: otázky, na kterých záleží
Prohlídku obvykle vede agent a vy můžete otevřít skříně, spustit kohoutky a zeptat se na sousedy. Japonské kupce velmi zajímá hiatari (日当たり), množství slunečního světla a směr, kterým je balkon otočen. U starších budov se zeptejte na taishin kijun (耐震基準), standard odolnosti proti zemětřesení: národní standard byl zpřísněn v roce 1981, takže agenti popisují budovy jako postavené podle starého nebo nového standardu. Mizumawari (水回り) znamená mokré prostory, kuchyň, vanu a toaletu, což jsou nákladné části na renovaci.
Neočekává se, že se rozhodnete na místě. Sukoshi kangaesasete kudasai je normální, zdvořilý způsob, jak odejít bez závazku.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Jak je sluneční světlo? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Je oblast klidná? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Je postaven podle současného standardu zemětřesení? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Ukažte mi prosím kuchyň a koupelnu. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Potřebuje renovaci? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Nech mě o tom trochu přemýšlet. |
Půjčka: mluvit s bankou
Než uděláte nabídku, agent vás obvykle požádá, abyste požádali o jizen shinsa (事前審査), předběžnou kontrolu banky. Úplný souhlas honshinsa (本審査) přichází po podpisu smlouvy. Banky se vás ptají na pobyt, zaměstnání, příjem a stávající dluhy a mnohé mají podmínky trvalého pobytu nebo dlouhodobého víza. Podmínky se mezi poskytovateli půjček značně liší, proto jich požádejte více a neberte první odmítnutí jako konečné.
V každé konverzaci o půjčce se objevují dvě slova: hendō kinri (変動金利), variabilní sazba a kotei kinri (固定金利), pevná sazba. Atamakin (頭金) je záloha a hensai kikan (返済期間) je lhůta splatnosti. Pokud chcete, aby personál zpomalil, fráze z níže uvedené sekce pro zveřejnění funguje i v bance.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Chtěl bych požádat o předschválení půjčky. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Zatím nemám trvalé bydliště. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Variabilní nebo pevná sazba, co je lepší? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Kolik zálohy potřebuji? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Do kolika let mohu splácet? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Sdělte mi prosím měsíční splátku. |
Pracovníci banky také zmíní danshin, skupinové úvěrové životní pojištění, které vyplácí úvěr, pokud dlužník zemře, což většina poskytovatelů úvěrů vyžaduje. Raději se zeptejte, co pokrývá, než přes ni přikyvovat.
Jūyō jikō setsumei: odhalení, které musíte vydržet
Než podepíšete, licencovaný takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) vám musí přečíst důležité záležitosti: evidenční údaje nemovitosti, právní omezení pozemku, služby, poplatky za byt a podmínky smlouvy, včetně toho, co se stane v případě zamítnutí půjčky. Může to trvat hodinu nebo více a ve formální japonštině se často čte rychle. Máte plné právo to zpomalit, zeptat se, co který termín znamená, a dostat dokumenty předem, abyste si je mohli přečíst se slovníkem nebo dvojjazyčným přítelem.
Dialog níže je ten, který by si měl nacvičit každý zahraniční kupující. Nikdo si o vás nebude myslet méně, když se ptáte; specialista je právně odpovědný za to, že jste pochopili.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent: Začnu s odhalením. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Vy: Vysvětlete to prosím znovu, pomalu. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Vy: Této části nerozumím. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Vy: Mohu mít dokumenty předem? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Vy: Můžu se potom na něco zeptat? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Vy: Až budu spokojený, podepíšu. |
Den uzavření smlouvy a předání
V den uzavření smlouvy podepíšete baibai keiyaku, orazítkujete jej s vaším jitsuin (実印), pečetí zaregistrovanou na vašem městském úřadě, a ukážete inkan shōmeisho (印鑑証明書), certifikát, který dokazuje, že pečeť je vaše. Platíte tetsukekin (手付金), zálohu, která je obvykle procentem z předem dohodnuté ceny. O týdny později, v kessai (決済) a hikiwatashi, je půjčka vyplacena, shihō shoshi (司法書士), soudní zapisovatel, vyřídí registraci vlastnictví (登記, tōki) a vy obdržíte klíče.
Přineste vše, co agent uvedl, doražte včas a mějte připravenou tuto krátkou sadu linek. Ōin (押印) je formální slovo pro orazítkování pečetí.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Přinesl jsem registrovanou pečeť a certifikát. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Kdy zaplatím zálohu? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent: Zde se prosím podepište a orazítkujte. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Kdy je předání? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Kolik je tam klíčů? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Děkuji za dnešek. |
Po koupi obdržíte upozornění na kotei shisanzei (固定資産税), roční daň z nemovitosti a případně jednorázovou daň z nabytí. Částky závisí na obci a majetku, proto se zeptejte svého agenta, co můžete očekávat, a přečtěte si oficiální oznámení, až dorazí.
Zdravím sousedy
V mnoha čtvrtích během prvních dnů navštěvují noví obyvatelé domy na obou stranách i naproti, často s malým dárkem. Ve velkém činžovním domě je zvyk slabší, ale pozdrav na chodbě je vždy vítán. Zkrátka: řekněte, že jste se nastěhovali, uveďte své jméno a zakončete yoroshiku onegai shimasu. Na první rozhovor se hodí dvě praktické otázky: kdy se sbírají odpadky a zda existuje jichikai (自治会), sdružení obyvatel, které by se mohlo starat o festivaly, úklidové dny a nouzové plánování.
| japonský | Romaji | Význam |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Právě jsme se nastěhovali vedle. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Jmenuji se Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Těšíme se, že budeme sousedé. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Které dny se sbírají odpadky? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Existuje nějaké sdružení obyvatel? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Chovejte se k nám laskavě. |
Nejčastější chyby a jak se jim vyvarovat
- Přikývnutí přes odhalení. Pokud jste některé větě nerozuměli, řekněte to; výše uvedené fráze jsou standardní a specialista je očekává.
- Záměna naiken (prohlížení nemovitosti) s kengaku (návštěva školy nebo zařízení). Agenti říkají naiken.
- Říká se, že za byt. Tj. je v pořádku obecně, ale když popisujete, co chcete, řekněte manshon nebo ikkodate, aby agent hledal správně.
- Zapomeňte na měsíční poplatky. U bytu se vždy ptejte na kanrihi a shūzen tsumitatekin společně, protože oba se platí každý měsíc navíc k úvěru.
- Považovat předběžnou kontrolu za schválení. Jizen shinsa je pouze předběžná kontrola; smlouva bude obvykle obsahovat klauzuli, která vás osvobodí v případě zamítnutí celé půjčky. Požádejte agenta, aby na něj ukázal.