¿Qué documentos estás firmando realmente?
Normalmente llegan dos documentos juntos. El 重要事項説明書 (jūyō jikō setsumeisho) es una explicación de asuntos importantes, leída por un agente autorizado antes de firmar, y el 賃貸借契約書 (chintaishaku keiyakusho) es el contrato de arrendamiento en sí. Un tercer paquete, el 使用細則 (shiyō saisoku) o reglas de la casa, a menudo se adjunta y es donde realmente viven las mascotas, los instrumentos y los días de basura. Los tres son parte de lo que usted acepta y puede solicitarlos con anticipación.
Esta guía trata sobre el papeleo más que sobre la búsqueda. Elegir un distrito, leer un plano y hacer preguntas durante una visita son etapas separadas, que se tratan en la guía de búsqueda de apartamento; aquí estás sentado con un documento y un bolígrafo. El hábito más útil es leerlo en algún lugar que no sea el escritorio del agente, donde tendrá a su disposición un diccionario y una hora sin prisas.
- Solicite un borrador del contrato y las reglas de la casa antes de la cita para la firma.
- Lea primero los títulos de las cláusulas y marque las diez que involucran dinero o la salida.
- Busque específicamente una sección titulada 特約 (tokuyaku), las condiciones especiales
- Guarde el plano de planta y cualquier lista de verificación de mudanza con su copia del contrato.
- Nada aquí es asesoramiento legal; Para cualquier cosa que te preocupe, pregunta al agente o a un profesional cualificado.
Tabla de referencia de cláusulas
| Cláusula o término | Lectura | Lo que generalmente cubre |
|---|---|---|
| 賃貸借契約書 | Chintaishaku keiyakusho | El contrato de arrendamiento en sí. |
| 重要事項説明書 | Jūyō jikō setsumeisho | La explicación de asuntos importantes dada antes de firmar. |
| 宅地建物取引士 | Takuchi tatemono torihikishi | El agente autorizado que da esa explicación. |
| 貸主 | Kashinushi | El propietario o arrendador |
| 借主 | Karinushi | El inquilino o arrendatario, es decir tú |
| 管理会社 | kanri gaisha | La empresa que gestiona el edificio día a día. |
| 連帯保証人 | Rentai hoshōnin | Un garante solidario que comparte sus obligaciones |
| 保証会社 | hoshō gaisha | Una empresa de garantía utilizada en lugar de, o además, un garante personal |
| 保証委託料 | hoshō itakuryō | La tarifa cobrada por ese servicio de garantía. |
| 物件の表示 | Bukken no hyoji | La descripción que identifica la propiedad. |
| 所在地 | Shozaichi | La dirección de la propiedad. |
| 部屋番号 | Hola bangō | El número de unidad |
| 間取り | Madori | La distribución de la habitación |
| 専有面積 | Sen'yu menseki | La superficie de su propia unidad |
| 構造 | kozo | El tipo de construcción del edificio. |
| 使用目的 | shiyō mokuteki | El uso permitido, comúnmente residencial únicamente. |
| 入居人数 | Nyūkyo ninzū | El número de personas a las que se les permite vivir allí. |
| 賃料 | Chinryō | Alquiler, también escrito 家賃 (yachin) |
| 管理費 | Kanrihi | Una comisión de gestión, también llamada 共益費 (kyōekihi) |
| 支払期日 | kijitsu shiharai | El día en que vence el pago de cada mes. |
| 支払方法 | shiharai hoho | Cómo pagar, como por ejemplo 口座振替 domiciliación bancaria |
| 日割り家賃 | hiwari yachin | Alquiler prorrateado por un primer o último mes parcial |
| 遅延損害金 | chien songaikin | Cargos aplicados por pago atrasado |
| 敷金 | Shikikin | Un depósito retenido y liquidado cuando te vas |
| 礼金 | Reikin | Un pago único al propietario, que generalmente no se devuelve |
| 仲介手数料 | Chūkai tesūryō | La comisión de intermediación por la celebración del contrato. |
| 鍵交換費用 | Kagi kōkan hiyō | Un cargo por cambiar las cerraduras antes de mudarse |
| 初期費用 | shoki hiyō | El total de todo lo a pagar al inicio. |
| 契約期間 | Keiyaku kikan | La duración del contrato, con fechas de inicio y finalización. |
| 普通借家契約 | Futsu shakuya keiyaku | Un arrendamiento ordinario, normalmente renovable. |
| 定期借家契約 | Teiki shakuya keiyaku | Un arrendamiento a plazo fijo que finaliza en su fecha de finalización. |
| 更新 | koshin | Renovación del contrato al finalizar el plazo |
| 更新料 | Koshinryō | Una tasa pagadera en el momento de la renovación cuando el contrato prevea una |
| 更新事務手数料 | Kōshin jimu tesūryō | Una tarifa administrativa cobrada por el manejo de la renovación. |
| 解約 | kaiyaku | Cancelación del contrato |
| 解約予告期間 | Kaiyaku yokoku kikan | Con cuanta antelación debes avisar |
| 解約通知書 | Kaiyaku Tsuchisho | La notificación por escrito que envía para cancelar |
| 中途解約 | Chuto kaiyaku | Terminar el contrato antes de que expire el plazo. |
| 違約金 | Iyakukin | Una pena cuando el contrato prevé una |
| 明渡し | Akewatashi | Desalojar y devolver la propiedad |
| 原状回復 | Genjō kaifuku | El estado en el que debe dejar la propiedad |
| 通常損耗 | Tsujo sonmo | Desgaste ordinario de la vida normal. |
| 経年劣化 | Keinen rekka | Deterioro por el paso del tiempo |
| 特約 | Tokuyaku | Condiciones especiales añadidas a las cláusulas tipo |
| ハウスクリーニング代 | Hausu kurīningu-dai | Un cargo de limpieza cuando el contrato lo establezca. |
| 立会い | Tachiai | La inspección de salida realizada junto con el gerente. |
| 修繕 | Shuzen | Reparaciones y cláusula que dice quién las arregla. |
| 禁止事項 | Kinshi jiko | Cosas que el contrato prohíbe |
| 使用細則 | shiyō saisoku | El anexo de reglas de la casa. |
| ペット飼育 | petto shiiku | tener mascotas |
| 楽器演奏 | Gakki enso | Tocando instrumentos musicales |
| 喫煙 | Kitsuen | De fumar |
| 転貸 | tentai | Subarrendar la propiedad a otra persona |
| 同居人 | Dokyonin | Alguien que viva con usted y que esté nombrado en el contrato. |
| 火災保険 | hoken kasai | Se requiere seguro contra incendios durante el plazo. |
| 借家人賠償責任保険 | shakuyanin baishō sekinin hoken | Cobertura de responsabilidad del inquilino, a menudo incluida |
| 署名捺印 | shoumei natsuin | Firmar y aplicar su sello |
La redacción difiere entre propietarios, empresas gestoras y regiones, y los formularios estándar se revisan con el tiempo. Trate esta tabla como un mapa de lo que significan las palabras, no como una declaración de lo que dice su contrato o de lo que debería ser cualquier cargo. La cláusula que tienes delante es la que rige, y el agente está ahí para explicarla.
Las partes y la descripción de la propiedad.
La primera página nombra al propietario, al inquilino, a la empresa administradora y a cualquier garante, y luego identifica la propiedad con precisión: dirección, nombre del edificio, número de unidad, distribución, área y construcción. Lea su propio nombre y el número de unidad carácter por carácter, porque aquí un error tipográfico le seguirá en todos los documentos posteriores. La línea 使用目的 también importa: un contrato de arrendamiento residencial comúnmente permite solo el uso residencial, lo que hace que administrar un negocio desde el piso sea una cuestión contractual más que privada.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 契約書の名義は私一人でよろしいですか。 | Keiyakusho no meigi wa watashi hitori de yoroshii desu ka. | ¿Está bien que el contrato esté únicamente a mi nombre? |
| 連帯保証人は必要でしょうか。 | Rentai hoshōnin wa hitsuyō deshō ka. | ¿Se requiere un garante solidario? |
| 同居する人も契約書に記載が必要ですか。 | Dōkyo suru hito mo keiyakusho ni kisai ga hitsuyō desu ka. | ¿La persona que vive conmigo también debe figurar en el contrato? |
| 部屋番号と面積を確認させてください。 | Heya bangō to menseki o kakunin sasete kudasai. | Permítame verificar el número de unidad y el área del piso. |
Alquiler, comisión de gestión y vencimiento
El alquiler y la tarifa de administración generalmente se enumeran como líneas separadas y se pagan juntos. La distinción es importante más adelante, porque las tarifas de renovación y otros cargos a veces se calculan únicamente sobre el alquiler. Junto a ellos se encuentran la fecha de pago y el método de pago: muchos contratos utilizan un débito directo de una cuenta designada, cuya configuración lleva tiempo, así que pregunte cómo se manejan los primeros meses antes de que comience el débito.
Vale la pena encontrar dos líneas más pequeñas ahora y no más tarde. El alquiler prorrateado cubre una mudanza a mitad de un mes, y la cláusula de pago atrasado dice qué sucede si una transferencia no se realiza en la fecha. Ninguno de los dos es dramático, pero ambos son mucho más fáciles de leer con calma hoy que el día en que se presentaron.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 家賃と管理費は別々に書かれていますか。 | Yachin to kanrihi wa betsubetsu ni kakarete imasu ka. | ¿El alquiler y la comisión de gestión se escriben por separado? |
| 管理費には何が含まれていますか。 | Kanrihi ni wa nani ga fukumarete imasu ka. | ¿Qué cubre la comisión de gestión? |
| 毎月の支払期日はいつですか。 | Maitsuki no shiharai kijitsu wa itsu desu ka. | ¿Cuándo vence el pago mensual? |
| 支払方法は口座振替になりますか。 | Shiharai hōhō wa kōza furikae ni narimasu ka. | ¿La forma de pago será domiciliación bancaria? |
| 最初の月は日割りになりますか。 | Saisho no tsuki wa hiwari ni narimasu ka. | ¿Se prorrateará el primer mes? |
| 支払いが遅れた場合の規定はどこに書いてありますか。 | Shiharai ga okureta baai no kitei wa doko ni kaite arimasu ka. | ¿Dónde está escrita la cláusula sobre morosidad? |
Lo que pagas al principio
El dinero pagado una vez al firmar suele aparecer en una tabla propia. Se mantiene un depósito contra el alquiler impago y la restauración y se liquida cuando usted se va; el dinero clave es un pago al propietario que generalmente no se devuelve; la comisión de intermediación va a la agencia; un cambio de cerradura y una tarifa de garantía pueden aparecer como líneas separadas. Cuál de estos incluye su contrato y en qué términos varía según la propiedad y la región, así que solicite un desglose por escrito en lugar de un total único.
El acuerdo de garantía merece su propia pregunta. Muchos contratos requieren un garante personal o una compañía de garantía, y a veces ambos, y la comisión de garantía puede ser recurrente en lugar de ser única. Pregunte si se repite y cuándo, para que el número no vuelva a aparecer como sorpresa dentro de un año.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 初期費用の内訳をいただけますか。 | Shoki hiyō no uchiwake o itadakemasu ka. | ¿Podría tener un desglose de los costos iniciales? |
| 敷金は退去時にどのように精算されますか。 | Shikikin wa taikyo-ji ni dono yō ni seisan saremasu ka. | ¿Cómo se liquida el depósito cuando me mudo? |
| 礼金は返ってこないという理解でよろしいですか。 | Reikin wa kaette konai to iu rikai de yoroshii desu ka. | ¿Tengo razón al entender que el dinero de las llaves no se devuelve? |
| 保証会社の利用は必須ですか。 | Hoshō gaisha no riyō wa hissu desu ka. | ¿Es obligatorio utilizar una empresa de garantía? |
| 保証委託料は毎年かかりますか。 | Hoshō itakuryō wa maitoshi kakarimasu ka. | ¿La tarifa de garantía se cobra todos los años? |
| 鍵交換費用は契約書のどこに書かれていますか。 | Kagi kōkan hiyō wa keiyakusho no doko ni kakarete imasu ka. | ¿En qué parte del contrato está escrito el cargo por cambio de cerradura? |
Plazo, renovación y diferencia a plazo fijo
La cláusula de plazo da una fecha de inicio y una fecha de finalización, y el tipo de arrendamiento decide lo que sucede en esa fecha de finalización. Un contrato de arrendamiento ordinario, 普通借家契約, normalmente se renueva y el contrato indicará si se aplican una tarifa de renovación y una tarifa administrativa. Un contrato de arrendamiento a plazo fijo, 定期借家契約, está redactado para finalizar cuando finaliza; Continuar normalmente significa acordar un nuevo contrato, lo cual no es algo que puedas asumir de antemano.
Esta es la pregunta que más vale la pena hacer en voz alta en el escritorio, porque las dos parecen similares en el papel y conducen a vidas diferentes. Si su plan es quedarse varios años, pregunte qué tipo está firmando, cuándo comienza el proceso de renovación y qué dice el contrato sobre el alquiler en el momento de la renovación.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| この契約は普通借家契約ですか、定期借家契約ですか。 | Kono keiyaku wa futsū shakuya keiyaku desu ka, teiki shakuya keiyaku desu ka. | ¿Es este un arrendamiento ordinario o un arrendamiento a plazo fijo? |
| 契約期間は何年になっていますか。 | Keiyaku kikan wa nan-nen ni natte imasu ka. | ¿Cuántos años dura el contrato? |
| 更新の手続きはいつ頃始まりますか。 | Kōshin no tetsuzuki wa itsugoro hajimarimasu ka. | ¿Cuándo comienza el proceso de renovación? |
| 更新料についての条項を見せていただけますか。 | Kōshinryō ni tsuite no jōkō o misete itadakemasu ka. | ¿Podrías mostrarme la cláusula sobre la tarifa de renovación? |
| 更新時に家賃が変わる可能性はありますか。 | Kōshin-ji ni yachin ga kawaru kanōsei wa arimasu ka. | ¿Existe la posibilidad de que el alquiler cambie al momento de la renovación? |
| 定期借家の場合、再契約はできますか。 | Teiki shakuya no baai, saikeiyaku wa dekimasu ka. | En el caso de un arrendamiento a plazo fijo, ¿es posible un nuevo contrato? |
Finalización del contrato: aviso y cancelación anticipada
La cláusula de cancelación es la que utilizarás, así que léela el día que firmas y no la semana en la que decides mudarte. Establece con qué anticipación se debe dar la notificación y, por lo general, requiere que la notificación se haga por escrito en un formulario específico en lugar de enviar un mensaje al agente. Algunos contratos añaden una cláusula sobre la salida inusualmente anticipada. Cuando existe una sanción, se escribe, así que pida al agente que señale la frase en lugar de describirla de memoria.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 解約予告は何か月前に必要ですか。 | Kaiyaku yokoku wa nan-kagetsu mae ni hitsuyō desu ka. | ¿Con cuántos meses de antelación se debe avisar? |
| 解約の通知は書面で出す必要がありますか。 | Kaiyaku no tsūchi wa shomen de dasu hitsuyō ga arimasu ka. | ¿La notificación de cancelación debe presentarse por escrito? |
| 短期で解約した場合、違約金はかかりますか。 | Tanki de kaiyaku shita baai, iyakukin wa kakarimasu ka. | Si cancelo después de un corto período, ¿hay alguna penalización? |
| 退去日は自分で決められますか。 | Taikyo-bi wa jibun de kimeraremasu ka. | ¿Puedo decidir yo mismo la fecha de mudanza? |
| 来月末で解約したいのですが、手続きを教えてください。 | Raigetsu-matsu de kaiyaku shitai no desu ga, tetsuzuki o oshiete kudasai. | Me gustaría cancelar a finales del próximo mes; por favor dime el procedimiento. |
Restauración: la cláusula que decide tu depósito
原状回復 establece en qué condiciones debe devolver la propiedad y es de donde provienen las disputas sobre depósitos. Los contratos comúnmente separan el desgaste ordinario y el envejecimiento del daño, pero la línea entre ellos está trazada en la redacción, y cualquier condición especial adjunta puede cambiar la imagen, así que lea esas oraciones lentamente y pregunte qué recae sobre el inquilino.
Independientemente de lo que diga la cláusula, la protección práctica es evidencia. El día que recibas las llaves, fotografía cada habitación, cada marca en una pared, las esquinas del suelo y el estado del calentador de agua, con la fecha visible. Guarde la lista de verificación de mudanza, si se le proporciona una, y devuelva una copia. Por lo general, la inspección de la mudanza se realiza junto con el gerente, y una carpeta de fotografías fechadas hace que la conversación sea breve y objetiva.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 原状回復の範囲はどこに書かれていますか。 | Genjō kaifuku no han'i wa doko ni kakarete imasu ka. | ¿Dónde está escrito el alcance de la obligación de restauración? |
| 通常の使用による傷も負担になりますか。 | Tsūjō no shiyō ni yoru kizu mo futan ni narimasu ka. | ¿Las marcas de uso ordinario también son mi responsabilidad? |
| ハウスクリーニング代は退去時に必ずかかりますか。 | Hausu kurīningu-dai wa taikyo-ji ni kanarazu kakarimasu ka. | ¿Se aplica siempre el cargo de limpieza al mudarse? |
| 特約の部分をもう一度説明していただけますか。 | Tokuyaku no bubun o mō ichido setsumei shite itadakemasu ka. | ¿Podrías explicarnos una vez más la parte de las condiciones especiales? |
| 入居時に部屋の写真を撮っておいてもいいですか。 | Nyūkyo-ji ni heya no shashin o totte oite mo ii desu ka. | ¿Puedo tomar fotografías de las habitaciones cuando me mude? |
| 退去の立会いはありますか。 | Taikyo no tachiai wa arimasu ka. | ¿Hay una inspección conjunta cuando me mudo? |
Las normas de la casa: mascotas, instrumentos, fumar y subarrendar
Las prohibiciones rara vez figuran íntegramente en el contrato principal; se encuentran en el anexo 使用細則, por lo que vale la pena pedirlo antes de firmar en lugar de encontrarlo en la carpeta de bienvenida. Los temas típicos son las mascotas, los instrumentos musicales, fumar en el interior o en el balcón, cambiar las instalaciones, almacenar objetos en pasillos compartidos, clasificar y recoger la basura y cuántas personas pueden vivir allí. Las reglas varían mucho entre edificios, y una regla que parece menor sigue siendo una regla que aceptaste.
Dos de ellos atrapan con mayor frecuencia a los recién llegados. El subarrendamiento, sin embargo, generalmente cubre permitir que otra persona use el piso, incluidos los arreglos para estadías cortas, y comúnmente está prohibido. Y el número de residentes suele estar fijado en el contrato, por lo que si un socio se muda más tarde es una conversación con la empresa gestora y no una decisión privada.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| ペットの飼育は禁止されていますか。 | Petto no shiiku wa kinshi sarete imasu ka. | ¿Está prohibido tener mascotas? |
| 楽器の演奏について決まりはありますか。 | Gakki no ensō ni tsuite kimari wa arimasu ka. | ¿Existen reglas sobre cómo tocar instrumentos musicales? |
| 室内は禁煙でしょうか。 | Shitsunai wa kin'en deshō ka. | ¿Está prohibido fumar en el interior? |
| 友人をしばらく泊めても問題ありませんか。 | Yūjin o shibaraku tomete mo mondai arimasen ka. | ¿Es un problema si un amigo se queda por un tiempo? |
| 転貸や民泊は認められていますか。 | Tentai ya minpaku wa mitomerarete imasu ka. | ¿Se permite el subarrendamiento o el alquiler a corto plazo? |
| 使用細則の書類もいただけますか。 | Shiyō saisoku no shorui mo itadakemasu ka. | ¿Podría tener también el documento de normas de la casa? |
Seguro contra incendios y otros complementos necesarios
Los contratos de arrendamiento comúnmente requieren que el inquilino tenga un seguro contra incendios, generalmente incluido con cobertura por daños a sus propias pertenencias y responsabilidad hacia el propietario y los vecinos, durante la duración del plazo. El agente normalmente ofrecerá una póliza al momento de la firma, y si usted puede traer la suya propia depende del texto, así que pregunte claramente. A veces aparecen otros complementos junto a él, como un servicio de soporte o un paquete de equipos; cada una de ellas es una línea sobre la que puedes preguntar, y preguntar qué sucede si rechazas es una pregunta justa, no de mala educación.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 火災保険は指定の会社で入る必要がありますか。 | Kasai hoken wa shitei no kaisha de hairu hitsuyō ga arimasu ka. | ¿El seguro contra incendios debe contratarse con una empresa designada? |
| 自分で保険を選ぶことはできますか。 | Jibun de hoken o erabu koto wa dekimasu ka. | ¿Puedo elegir yo mismo el seguro? |
| 保険の期間は契約期間と同じですか。 | Hoken no kikan wa keiyaku kikan to onaji desu ka. | ¿El período del seguro es el mismo que el plazo del contrato? |
| 保険証券のコピーは提出が必要ですか。 | Hoken shōken no kopī wa teishutsu ga hitsuyō desu ka. | ¿Necesito presentar una copia del certificado de seguro? |
Ralentizando la cita
La explicación de asuntos importantes a menudo se lee en voz alta y a gran velocidad, y asentir es el error más fácil en la sala. Se le permite pedir un ritmo más lento, una lectura de un kanji que no conoce y tiempo para retirar el documento. Pedir firmar mañana en lugar de hoy es una solicitud normal; un agente que explica de buena gana está haciendo su trabajo, y uno que se resiste te está diciendo algo útil.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| すみません、少しゆっくり話していただけますか。 | Sumimasen, sukoshi yukkuri hanashite itadakemasu ka. | Disculpe, ¿podría hablar un poco más despacio? |
| この漢字の読み方を教えていただけますか。 | Kono kanji no yomikata o oshiete itadakemasu ka. | ¿Podrías decirme cómo se lee este kanji? |
| 契約書のコピーを先にいただくことはできますか。 | Keiyakusho no kopī o saki ni itadaku koto wa dekimasu ka. | ¿Sería posible recibir una copia del contrato por adelantado? |
| 家に持ち帰って読んでから署名してもよろしいですか。 | Ie ni mochikaette yonde kara shomei shite mo yoroshii desu ka. | ¿Puedo llevármelo a casa para leerlo antes de firmar? |
| 今日は署名せずに、明日お返事してもいいですか。 | Kyō wa shomei sezu ni, ashita ohenji shite mo ii desu ka. | ¿Puedo responder mañana en lugar de firmar hoy? |
| こちらが重要事項説明書になります。 | Kochira ga jūyō jikō setsumeisho ni narimasu. | Agente: Esta es la explicación de asuntos importantes. |
| では、上から順に読み上げますね。 | Dewa, ue kara jun ni yomiagemasu ne. | Agente: Bien, lo leeré desde arriba. |
| こちらにご署名とご捺印をお願いします。 | Kochira ni goshomei to gonatsuin o onegai shimasu. | Agente: Por favor firme y aplique su sello aquí. |
Una breve confirmación después de cada bloque lo mantiene en la conversación: つまり、解約は二か月前ということですね。 Repetir la cláusula con sus propias palabras le da al agente la oportunidad de corregirlo, que es exactamente lo que desea que suceda antes de firmar en lugar de un año después.
Una lista de verificación antes de firmar
- Confirmar qué tipo de arrendamiento es y qué pasa al final del plazo
- Lea el período de aviso y anótelo el día de su mudanza.
- Lea la cláusula de restauración y todas las condiciones especiales adjuntas.
- Obtenga un desglose por escrito de los costos iniciales y pregunte qué elementos se repiten.
- Pregunte si la tarifa de garantía se repite y cuándo
- Recoja el anexo de reglas de la casa y verifique mascotas, instrumentos, fumadores y residentes.
- Verifique los requisitos del seguro y si puede elegir el proveedor.
- Fotografía todo el piso el día de la entrega de llaves con la fecha visible
- Mantén el contrato, las reglas de la casa y las fotografías juntas en un solo lugar.
- Para cualquier cosa de la que no esté seguro, consulte al agente o a un profesional calificado en lugar de adivinar.