Las cuatro palabras que estructuran toda la compra
Comprar una casa en Japón es una cadena de citas, y cuatro palabras marcan las etapas. Naiken (内見) es una visualización. Jūtaku rōn (住宅ローン) es el préstamo hipotecario y el banco hablará sobre una verificación previa antes de realizar cualquier oferta. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) es la sesión de divulgación que exige la ley antes de un contrato. Luego viene baibai keiyaku (売買契約), el contrato de compraventa, y finalmente hikiwatashi (引き渡し), la entrega de llaves y propiedad.
Si puede decir estas cinco palabras con claridad, los agentes entenderán inmediatamente sobre qué etapa está preguntando y todas las demás frases de esta guía dependerán de una de ellas.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Quiero comprar una casa. |
| 内見 | naiken | visualización de propiedades |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | préstamo hipotecario (hipoteca) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | la divulgación legalmente requerida |
| 売買契約 | baibai keiyaku | contrato de compra |
| 引き渡し | hikiwatashi | entrega de llaves |
Encontrar un agente y solicitar una visita
La mayoría de los compradores comienzan en un portal inmobiliario y luego se ponen en contacto con fudōsan gaisha (不動産会社), la agencia inmobiliaria que figura en la lista de una propiedad. Di lo que buscas en una frase: chūko (中古) es seminuevo, shinchiku (新築) es de nueva construcción, manshon (マンション) es un piso en un edificio de hormigón y ikkodate (一戸建て) es una casa unifamiliar. Indique su presupuesto con anticipación; Los agentes en Japón lo esperan y no se ofenderán.
Para un piso, al préstamo se suman dos gastos mensuales: el kanrihi (管理費), la comisión de gestión, y el shūzen tsumitatekin (修繕積立金), el fondo de reserva para grandes reparaciones. Pregunta por ambos en el primer contacto. Los honorarios del propio agente, el chūkai tesūryō (仲介手数料), están limitados por ley y normalmente se cotizan como una fórmula basada en el precio; Pregunte por la cifra real de la propiedad que le gusta.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Busco piso seminuevo. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Primero déjame decirte mi presupuesto. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | ¿Puedo ver esta propiedad? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | ¿Qué edad tiene el edificio? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | ¿A cuánto ascienden los gastos de gestión y la reserva de reparación? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | ¿A cuánto asciende la comisión de intermediación? |
| Palabra | Lectura | Lo que significa para ti |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | De nueva construcción; a menudo vendido por el desarrollador con una habitación modelo |
| 中古 | chūko | Seminuevo; El estado y el historial de renovación son importantes. |
| マンション | manshon | Un piso en edificio de hormigón, con gastos de gestión. |
| 一戸建て | ikkodate | Una casa unifamiliar; lo mantienes tu mismo |
| 土地 | tochi | Tierra; construir sobre él es un proyecto separado |
En el visionado: las preguntas que importan
La visita suele estar a cargo del agente y usted puede abrir armarios, abrir grifos y preguntar por los vecinos. A los compradores japoneses les importa mucho hiatari (日当たり), la cantidad de luz solar y la dirección en la que mira el balcón. Para edificios más antiguos, pregunte acerca del taishin kijun (耐震基準), el estándar de resistencia a terremotos: el estándar nacional se hizo más estricto en 1981, por lo que los agentes describen los edificios como construidos según el estándar antiguo o el nuevo. Mizumawari (水回り) significa las zonas húmedas, la cocina, el baño y el retrete, que son las partes caras de renovar.
No se espera que usted decida en el acto. Sukoshi kangaesasete kudasai es una forma normal y educada de irse sin comprometerse.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | ¿Cómo es la luz del sol? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | ¿La zona es tranquila? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | ¿Está construido según el estándar antisísmico actual? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Por favor muéstrame la cocina y los baños. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | ¿Necesita renovación? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Déjame pensarlo un poco. |
El préstamo: hablar con el banco
Antes de hacer una oferta, el agente normalmente le pedirá que solicite un jizen shinsa (事前審査), el control preliminar del banco. La aprobación total, honshinsa (本審査), se produce después de la firma del contrato. Los bancos preguntan sobre su situación de residencia, empleo, ingresos y deudas existentes, y muchos tienen condiciones para la residencia permanente o una visa de largo plazo. Las condiciones difieren mucho entre los prestamistas, así que pregunta a varios y no tomes la primera negativa como definitiva.
En cada conversación sobre préstamos surgen dos palabras: hendō kinri (変動金利), una tasa variable, y kotei kinri (固定金利), una tasa fija. Atamakin (頭金) es el pago inicial y hensai kikan (返済期間) es el plazo de amortización. Si desea que el personal disminuya la velocidad, la frase de la sección de divulgación a continuación también funciona en un banco.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Me gustaría solicitar una aprobación previa de préstamo. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Aún no tengo residencia permanente. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Tipo variable o fijo, ¿cuál es mejor? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | ¿Cuánto depósito necesito? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | ¿Hasta cuántos años puedo pagar? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Por favor dime el pago mensual. |
El personal del banco también mencionará danshin, un seguro de vida crediticio grupal que cancela el préstamo si el prestatario fallece, lo que exige la mayoría de los prestamistas. Pregunte qué cubre en lugar de asentir con la cabeza.
Jūyō jikō setsumei: la divulgación que debes leer
Antes de firmar, un takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) con licencia debe leerle los asuntos importantes: los detalles registrados de la propiedad, las restricciones legales sobre el terreno, los servicios públicos, los honorarios de un apartamento y las condiciones del contrato, incluido lo que sucede si se rechaza el préstamo. Puede tardar una hora o más y, a menudo, se lee rápidamente en japonés formal. Tienes todo el derecho a ralentizarlo, a preguntar qué significa un término y a recibir los documentos con antelación para poder leerlos con un diccionario o un amigo bilingüe.
El siguiente diálogo es el que todo comprador extranjero debería ensayar. Nadie pensará menos en ti por preguntar; el especialista es legalmente responsable de asegurarse de que usted haya entendido.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agente: Comenzaré la divulgación. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Tú: Por favor, explícalo de nuevo, lentamente. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Tú: No entiendo esta parte. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Tú: ¿Puedo tener los documentos con anticipación? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Tú: ¿Puedo hacer preguntas después? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Tú: Firmaré una vez que esté satisfecho. |
Día del contrato y entrega
El día del contrato firmas el baibai keiyaku, lo sellas con tu jitsuin (実印), el sello registrado en la oficina de tu ciudad, y muestras el inkan shōmeisho (印鑑証明書), el certificado que acredita que el sello es tuyo. Pagas el tetsukekin (手付金), el depósito, que comúnmente es un porcentaje del precio pactado de antemano. Semanas después, en el kessai (決済) y hikiwatashi, se paga el préstamo, un shihō shoshi (司法書士), escribano judicial, se encarga del registro de propiedad (登記, tōki), y tú recibes las llaves.
Traiga todo lo que le enumeró el agente, llegue temprano y mantenga listo este breve conjunto de líneas. Ōin (押印) es la palabra formal para estampar con un sello.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | He traído mi sello registrado y mi certificado. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | ¿Cuándo pago el depósito? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agente: Por favor firme y selle aquí. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | ¿Cuándo es la entrega? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | ¿Cuántas llaves hay? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Gracias por hoy. |
Después de la compra, recibirá avisos sobre kotei shisanzei (固定資産税), el impuesto anual a la propiedad y posiblemente un impuesto de adquisición único. Los montos dependen del municipio y la propiedad, así que pregúntele a su agente qué esperar y lea los avisos oficiales cuando lleguen.
saludando a los vecinos
En muchos barrios, los nuevos residentes visitan las casas de ambos lados y de enfrente durante los primeros días, a menudo con un pequeño obsequio. En un edificio de apartamentos grande la costumbre es menos estricta, pero un saludo en el pasillo siempre es bienvenido. Sea breve: diga que se ha mudado, proporcione su nombre y termine con yoroshiku onegai shimasu. Dos preguntas prácticas constituyen una buena primera conversación: cuándo se recoge la basura y si existe una jichikai (自治会), una asociación de vecinos, que pueda encargarse de las fiestas, las jornadas de limpieza y la planificación de emergencias.
| japonés | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Nos acabamos de mudar al lado. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Mi nombre es Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Esperamos ser vecinos. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | ¿Qué días se recoge la basura? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | ¿Existe una asociación de vecinos? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Por favor trátenos amablemente. |
Errores comunes y cómo evitarlos
- Asintiendo a través de la revelación. Si no entendiste una cláusula, díselo; Las frases anteriores son estándar y el especialista las espera.
- Confundir naiken (ver una propiedad) con kengaku (visitar una escuela o instalación). Los agentes dicen naiken.
- Decir, es decir, para un piso. Es decir, en términos generales está bien, pero cuando describas lo que quieres, di manshon o ikkodate para que el agente busque correctamente.
- Olvidándose de las cuotas mensuales. Para un piso pregunta siempre por kanrihi y shūzen tsumitatekin juntos, ya que ambos se pagan cada mes además del préstamo.
- Tratando la verificación previa como una aprobación. Jizen shinsa es sólo una verificación preliminar; El contrato normalmente contendrá una cláusula que lo libera si se rechaza el préstamo completo. Pídale al agente que lo señale.