Cztery słowa, które składają się na cały zakup
Kupno domu w Japonii to ciąg spotkań, a etapy wyznaczają cztery słowa. Naiken (内見) to oglądanie. Jūtaku rōn (住宅ローン) to kredyt mieszkaniowy i bank będzie mówił o wstępnej kontroli przed złożeniem jakiejkolwiek oferty. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) to sesja ujawniania informacji wymagana przez prawo przed zawarciem umowy. Następnie następuje baibai keiyaku (売買契約), umowa kupna i wreszcie hikiwatashi (引き渡し), przekazanie kluczy i własność.
Jeśli potrafisz wyraźnie wypowiedzieć te pięć słów, agenci od razu zrozumieją, o który etap pytasz, a każde inne zdanie w tym przewodniku wisi na jednym z nich.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Chcę kupić dom. |
| 内見 | naiken | oglądanie nieruchomości |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | kredyt mieszkaniowy (hipoteczny) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | ujawnienie wymagane prawnie |
| 売買契約 | baibai keiyaku | umowa kupna |
| 引き渡し | hikiwatashi | przekazanie kluczy |
Znalezienie agenta i zapytanie o obejrzenie
Większość kupujących zaczyna od portalu nieruchomości, a następnie kontaktuje się z fudōsan gaisha (不動産会社), agencją nieruchomości wymienioną na liście nieruchomości. Powiedz w jednym zdaniu, czego szukasz: chūko (中古) to używany, shinchiku (新築) to nowo wybudowany, manshon (マンション) to mieszkanie w betonowym budynku, a ikkodate (一戸建て) to dom wolnostojący. Podaj swój budżet wcześniej; agenci w Japonii tego oczekują i nie obrażą się.
W przypadku mieszkania do kredytu doliczane są dwa miesięczne koszty: kanrihi (管理費), opłata za zarządzanie i shūzen tsumitatekin (修繕積立金), fundusz rezerwowy na większe naprawy. O jedno i drugie zapytaj już przy pierwszym kontakcie. Własne wynagrodzenie agenta, chūkai tesūryō (仲介手数料), jest ograniczone przez prawo i zwykle podawane jest we wzorze opartym na cenie; zapytaj o rzeczywistą kwotę dla nieruchomości, która Ci się podoba.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Szukam używanego mieszkania. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Najpierw przedstawię mój budżet. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Czy mogę obejrzeć tę nieruchomość? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Ile lat ma budynek? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Ile wynosi opłata za zarządzanie i rezerwa na naprawy? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Ile wynosi prowizja za pośrednictwo? |
| Słowo | Czytanie | Co to oznacza dla Ciebie |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Nowo wybudowany; często sprzedawane przez dewelopera z pokojem wzorcowym |
| 中古 | chūko | Używane; znaczenie ma stan i historia renowacji |
| マンション | manshon | Mieszkanie w betonowym budynku, z opłatami za zarządzanie |
| 一戸建て | ikkodate | Dom wolnostojący; utrzymujesz to sam |
| 土地 | tochi | Grunt; budowanie na nim to osobny projekt |
Podczas oglądania: pytania, które mają znaczenie
Oględziny zazwyczaj prowadzi agent, można otworzyć szafki, odkręcić kran i zapytać o sąsiadów. Japońscy nabywcy przywiązują dużą wagę do hiatari (日当たり), ilości światła słonecznego i kierunku zwróconego balkonu. W przypadku starszych budynków zapytaj o taishin kijun (耐震基準), normę dotyczącą odporności na trzęsienia ziemi: norma krajowa została zaostrzona w 1981 r., zatem agenci opisują budynki jako zbudowane według starej lub nowej normy. Mizumawari (水回り) oznacza obszary mokre, kuchnię, łazienkę i toaletę, które są kosztownymi częściami do renowacji.
Nie oczekuje się, że podejmiesz decyzję na miejscu. Sukoshi kangaesasete kudasai to normalny, uprzejmy sposób na opuszczenie strony bez podejmowania zobowiązań.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Jak jest ze światłem słonecznym? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Czy okolica jest cicha? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Czy jest zbudowany zgodnie z obecnym standardem dotyczącym trzęsień ziemi? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Proszę pokazać mi kuchnię i łazienki. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Czy wymaga renowacji? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Pozwól mi trochę o tym pomyśleć. |
Kredyt: rozmowa z bankiem
Zanim złożysz ofertę, agent zazwyczaj poprosi Cię o złożenie wniosku o jizen shinsa (事前審査), wstępną kontrolę banku. Pełna akceptacja honshinsa (本審査) następuje po podpisaniu umowy. Banki pytają o Twój status pobytowy, zatrudnienie, dochody i istniejące długi, a wiele z nich stawia warunki stałego pobytu lub wizy długoterminowej. Warunki różnią się znacznie między pożyczkodawcami, więc zapytaj kilku i nie traktuj pierwszej odmowy jako ostatecznej.
W każdej rozmowie o pożyczce pojawiają się dwa słowa: hendō kinri (変動金利), stawka zmienna i kotei kinri (固定金利), stawka stała. Atamakin (頭金) to zaliczka, a hensai kikan (返済期間) to termin spłaty. Jeśli chcesz, aby pracownicy zwolnili, zwrot z poniższej sekcji dotyczącej ujawniania informacji sprawdza się również w banku.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Chciałbym złożyć wniosek o wstępne zatwierdzenie pożyczki. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Nie mam jeszcze stałego miejsca zamieszkania. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Oprocentowanie zmienne czy stałe, co jest lepsze? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Ile depozytu potrzebuję? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Do ilu lat mogę spłacać? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Proszę o informację o miesięcznej spłacie. |
Pracownicy banku wspomną również o danshin, grupowym ubezpieczeniu kredytu na życie, które spłaca pożyczkę w przypadku śmierci kredytobiorcy, czego wymaga większość pożyczkodawców. Zamiast kiwać głową, zapytaj, co obejmuje.
Jūyō jikō setsumei: ujawnienie, które musisz przeczekać
Przed podpisaniem umowy licencjonowany takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) musi zapoznać się z ważnymi sprawami: danymi rejestrowymi nieruchomości, ograniczeniami prawnymi dotyczącymi gruntu, mediami, opłatami za mieszkanie oraz warunkami umowy, w tym tym, co stanie się w przypadku odmowy kredytu. Może to zająć godzinę lub dłużej i często jest czytane szybko w formalnym języku japońskim. Masz pełne prawo zwolnić tempo, zapytać, co oznacza dany termin i otrzymać dokumenty z wyprzedzeniem, aby móc je przeczytać ze słownikiem lub dwujęzycznym przyjacielem.
Poniższy dialog powinien przećwiczyć każdy zagraniczny nabywca. Nikt nie będzie miał o tobie gorszego zdania za to, że pytasz; specjalista jest prawnie odpowiedzialny za upewnienie się, że zrozumiałeś.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agent: Zacznę ujawnianie. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Ty: Proszę, wyjaśnij to jeszcze raz, powoli. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Ty: Nie rozumiem tej części. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Ty: Czy mogę otrzymać dokumenty wcześniej? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Ty: Czy mogę później zadawać pytania? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Ty: Podpiszę, gdy będę zadowolony. |
Dzień zawarcia umowy i przekazanie
W dniu zawarcia umowy podpisujesz baibai keiyaku, ostemplujesz go swoją jitsuin (実印), pieczęcią zarejestrowaną w urzędzie miasta, i okazujesz inkan shōmeisho (印鑑証明書), certyfikat potwierdzający, że pieczęć jest Twoja. Płacisz tetsukekin (手付金), depozyt, który zwykle stanowi procent ustalonej wcześniej ceny. Tygodnie później, w kessai (決済) i hikiwatashi, pożyczka zostaje wypłacona, shihō shoshi (司法書士), pisarz sądowy, zajmuje się rejestracją własności (登記, tōki), a ty otrzymujesz klucze.
Zabierz ze sobą wszystko, co agent wymienił, przyjdź wcześniej i przygotuj ten krótki zestaw wierszy. Ōin (押印) to formalne słowo oznaczające stemplowanie pieczęcią.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Przyniosłem pieczęć rejestracyjną i certyfikat. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Kiedy wpłacam depozyt? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agent: Proszę podpisać i ostemplować tutaj. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Kiedy nastąpi przekazanie? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Ile jest kluczy? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Dziękuję za dzisiaj. |
Po zakupie otrzymasz informację o kotei shisanzei (固定資産税), rocznym podatku od nieruchomości i ewentualnie jednorazowym podatku od nabycia. Kwoty zależą od gminy i nieruchomości, dlatego zapytaj swojego agenta, czego się spodziewać i przeczytaj oficjalne powiadomienia po ich otrzymaniu.
Pozdrawiam sąsiadów
W wielu dzielnicach nowi mieszkańcy w ciągu pierwszych dni odwiedzają domy po obu stronach i naprzeciwko, często z drobnymi prezentami. W dużym apartamentowcu zwyczaj jest słabszy, ale powitanie na korytarzu jest zawsze mile widziane. Krótko: powiedz, że się wprowadziłeś, podaj swoje imię i nazwisko i zakończ yoroshiku onegai shimasu. Dobra pierwsza rozmowa to dwa praktyczne pytania: kiedy odbierane są śmieci i czy istnieje jichikai (自治会), stowarzyszenie mieszkańców, które może zajmować się festiwalami, dniami sprzątania i planowaniem awaryjnym.
| japoński | Romaji | Oznaczający |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Właśnie przeprowadziliśmy się obok. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Nazywam się Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Nie możemy się doczekać bycia sąsiadami. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | W jakie dni odbierane są śmieci? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Czy istnieje stowarzyszenie mieszkańców? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Proszę, traktuj nas uprzejmie. |
Najczęstsze błędy i sposoby ich unikania
- Kiwając głową, mimo ujawnienia. Jeżeli nie zrozumiałeś jakiegoś zdania, powiedz to; powyższe zwroty są standardowe i specjalista ich oczekuje.
- Mylenie naiken (oglądanie nieruchomości) z kengaku (odwiedzanie szkoły lub placówki). Agenci mówią naiken.
- Mówię np. o mieszkaniu. Tzn. ogólnie jest w porządku, ale opisując, czego chcesz, powiedz manshon lub ikkodate, aby agent poprawnie wyszukał.
- Zapominając o miesięcznych opłatach. W przypadku mieszkania zawsze pytaj o kanrihi i shūzen tsumitatekin razem, ponieważ oba są płacone co miesiąc jako dodatek do kredytu.
- Traktowanie kontroli wstępnej jako akceptacji. Jizen shinsa to tylko wstępna kontrola; umowa zwykle zawiera klauzulę zwalniającą Cię w przypadku odmowy udzielenia pełnej pożyczki. Poproś agenta, aby na to wskazał.