As quatro palavras que estruturam toda a compra
Comprar uma casa no Japão é uma cadeia de compromissos, e quatro palavras marcam as etapas. Naiken (内見) é uma visualização. Jūtaku rōn (住宅ローン) é o empréstimo à habitação, e o banco falará sobre uma pré-verificação antes de você fazer qualquer oferta. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) é a sessão de divulgação que a lei exige antes de um contrato. Depois vem baibai keiyaku (売買契約), o contrato de compra e, finalmente, hikiwatashi (引き渡し), a entrega das chaves e da propriedade.
Se você conseguir dizer essas cinco palavras com clareza, os agentes entenderão imediatamente qual estágio você está perguntando, e todas as outras frases deste guia dependem de uma delas.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Eu quero comprar uma casa. |
| 内見 | naiken | visualização de propriedade |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | empréstimo à habitação (hipoteca) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | a divulgação legalmente exigida |
| 売買契約 | baibai keiyaku | contrato de compra |
| 引き渡し | hikiwatashi | entrega das chaves |
Encontrar um agente e solicitar uma visita
A maioria dos compradores começa em um portal imobiliário e depois entra em contato com a fudōsan gaisha (不動産会社), a agência imobiliária listada para um imóvel. Diga o que você procura em uma frase: chūko (中古) é usado, shinchiku (新築) é recém-construído, manshon (マンション) é um apartamento em um prédio de concreto e ikkodate (一戸建て) é uma casa independente. Indique seu orçamento com antecedência; os agentes no Japão esperam isso e não se ofenderão.
Para um apartamento, dois custos mensais são adicionados ao empréstimo: o kanrihi (管理費), a taxa de administração, e o shūzen tsumitatekin (修繕積立金), o fundo de reserva para grandes reparos. Pergunte sobre ambos no primeiro contato. Os honorários do próprio agente, chūkai tesūryō (仲介手数料), são limitados por lei e geralmente cotados como uma fórmula baseada no preço; peça o valor real do imóvel que você deseja.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Procuro um apartamento usado. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Deixe-me contar meu orçamento primeiro. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Posso ver este imóvel? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Quantos anos tem o prédio? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Quanto custa a taxa de administração e a reserva para reparos? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Quanto é a taxa de corretagem? |
| Palavra | Leitura | O que isso significa para você |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Recém-construído; frequentemente vendido pelo desenvolvedor com uma sala modelo |
| 中古 | chūko | Usado; condição e histórico de renovação são importantes |
| マンション | manshon | Um apartamento em prédio de concreto, com taxas de administração |
| 一戸建て | ikkodate | Uma casa isolada; você mesmo mantém |
| 土地 | tochi | Terra; construir sobre isso é um projeto separado |
Na exibição: as questões que importam
A visita geralmente é conduzida pelo agente, e você pode abrir armários, abrir torneiras e perguntar sobre os vizinhos. Os compradores japoneses se preocupam muito com hiatari (日当たり), a quantidade de luz solar e a direção da varanda. Para edifícios mais antigos, pergunte sobre o taishin kijun (耐震基準), o padrão de resistência a terremotos: o padrão nacional foi reforçado em 1981, então os agentes descrevem os edifícios como construídos de acordo com o padrão antigo ou o novo. Mizumawari (水回り) significa as áreas úmidas, cozinha, banheiro e toalete, que são as peças caras para reformar.
Não se espera que você decida na hora. Sukoshi kangaesasete kudasai é uma maneira normal e educada de sair sem se comprometer.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Como está a luz do sol? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | A área é tranquila? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Foi construído de acordo com o padrão atual de terremotos? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Por favor, mostre-me a cozinha e os banheiros. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Precisa de reforma? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Deixe-me pensar um pouco sobre isso. |
O empréstimo: conversando com o banco
Antes de fazer uma oferta, o agente normalmente pedirá que você solicite um jizen shinsa (事前審査), o cheque preliminar do banco. A aprovação integral, honshinsa (本審査), ocorre após a assinatura do contrato. Os bancos perguntam sobre sua situação de residência, emprego, renda e dívidas existentes, e muitos têm condições de residência permanente ou visto de longo prazo. As condições diferem muito entre os credores, por isso pergunte várias e não tome a primeira recusa como final.
Duas palavras surgem em todas as conversas sobre empréstimos: hendō kinri (変動金利), uma taxa variável, e kotei kinri (固定金利), uma taxa fixa. Atamakin (頭金) é o pagamento inicial e hensai kikan (返済期間) é o prazo de reembolso. Se você quiser que a equipe diminua o ritmo, a frase da seção de divulgação abaixo também funciona em um banco.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Gostaria de solicitar pré-aprovação de empréstimo. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Ainda não tenho residência permanente. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Taxa variável ou fixa, o que é melhor? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Quanto depósito eu preciso? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Até quantos anos posso pagar? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Por favor me diga o pagamento mensal. |
Os funcionários do banco também mencionarão danshin, seguro de vida prestamista em grupo que paga o empréstimo em caso de falecimento do mutuário, o que a maioria dos credores exige. Pergunte o que ele cobre, em vez de concordar.
Jūyō jikō setsumei: a divulgação que você deve assistir
Antes de assinar, um licenciado takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) deve ler para você os assuntos importantes: os dados cadastrados do imóvel, restrições legais do terreno, serviços públicos, taxas de apartamento e as condições do contrato, incluindo o que acontece se o empréstimo for recusado. Pode levar uma hora ou mais e geralmente é lido rapidamente em japonês formal. Você tem todo o direito de desacelerar, de perguntar o que significa um termo e de receber os documentos com antecedência para poder lê-los com um dicionário ou com um amigo bilíngue.
O diálogo abaixo é aquele que todo comprador estrangeiro deveria ensaiar. Ninguém vai pensar menos de você por perguntar; o especialista é legalmente responsável por garantir que você entendeu.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Agente: Vou começar a divulgação. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Você: Por favor, explique isso de novo, lentamente. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Você: Eu não entendo essa parte. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Você: Posso ter os documentos com antecedência? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Você: Posso fazer perguntas depois? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Você: Assinarei quando estiver satisfeito. |
Dia do contrato e entrega
No dia do contrato você assina o baibai keiyaku, carimba com seu jitsuin (実印), selo registrado na prefeitura de sua cidade, e mostra o inkan shōmeisho (印鑑証明書), certificado que comprova que o selo é seu. Você paga o tetsukekin (手付金), o depósito, que normalmente é uma porcentagem do preço acordado antecipadamente. Semanas depois, em kessai (決済) e hikiwatashi, o empréstimo é pago, um shihō shoshi (司法書士), um escrivão judicial, cuida do registro de propriedade (登記, tōki), e você recebe as chaves.
Traga tudo o que o agente listou, chegue cedo e mantenha este pequeno conjunto de filas pronto. Ōin (押印) é a palavra formal para carimbar com um selo.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Trouxe meu selo registrado e certificado. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Quando devo pagar o depósito? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Agente: Por favor assine e carimbe aqui. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Quando é a entrega? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Quantas chaves existem? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Obrigado por hoje. |
Após a compra, você receberá avisos sobre kotei shisanzei (固定資産税), o imposto anual sobre a propriedade e, possivelmente, um imposto único de aquisição. Os valores dependem do município e do imóvel, por isso pergunte ao seu corretor o que esperar e leia os avisos oficiais quando chegarem.
Saudando os vizinhos
Em muitos bairros, os novos residentes visitam as casas de ambos os lados e do lado oposto nos primeiros dias, muitas vezes com um pequeno presente. Num prédio grande o costume é mais fraco, mas uma saudação no corredor é sempre bem-vinda. Seja breve: diga que você se mudou, dê seu nome e termine com yoroshiku onegai shimasu. Duas questões práticas constituem uma boa primeira conversa: quando é que o lixo é recolhido e se existe uma jichikai (自治会), uma associação de moradores, que pode gerir festas, dias de limpeza e planeamento de emergência.
| japonês | Romaji | Significado |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Acabamos de nos mudar para a casa ao lado. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Meu nome é Lee. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Esperamos ser vizinhos. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Em quais dias o lixo é coletado? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Existe uma associação de moradores? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Por favor, trate-nos gentilmente. |
Erros comuns e como evitá-los
- Assentindo com a divulgação. Se você não entendeu uma cláusula, diga; as frases acima são padronizadas e o especialista as espera.
- Confundir naiken (ver uma propriedade) com kengaku (visitar uma escola ou instalação). Os agentes dizem naiken.
- Dizendo isto é para um apartamento. Ou seja, tudo bem em conversa geral, mas ao descrever o que você quer, diga manshon ou ikkodate para que o agente pesquise corretamente.
- Esquecendo as mensalidades. Para um apartamento, pergunte sempre kanrihi e shūzen tsumitatekin juntos, pois ambos são pagos mensalmente além do empréstimo.
- Tratar a pré-verificação como aprovação. Jizen shinsa é apenas uma verificação preliminar; o contrato normalmente conterá uma cláusula que o libera caso o empréstimo integral seja recusado. Peça ao agente para apontar para ele.