Bốn từ cấu trúc toàn bộ giao dịch mua
Mua nhà ở Nhật Bản là một chuỗi các cuộc hẹn và bốn từ đánh dấu các giai đoạn. Naiken (内見) là một lượt xem. Jūtaku rōn (住宅ローン) là khoản vay mua nhà và ngân hàng sẽ nói về việc kiểm tra trước khi bạn đưa ra bất kỳ đề nghị nào. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) là buổi công bố thông tin mà pháp luật yêu cầu trước khi giao kết hợp đồng. Sau đó đến baibai keiyaku (売買契約), hợp đồng mua bán và cuối cùng là hikiwatashi (引き渡し), việc bàn giao chìa khóa và quyền sở hữu.
Nếu bạn có thể nói rõ ràng năm từ này, nhân viên sẽ hiểu ngay bạn đang hỏi về giai đoạn nào và mọi cụm từ khác trong hướng dẫn này đều dựa trên một trong số chúng.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Tôi muốn mua một ngôi nhà. |
| 内見 | naiken | xem tài sản |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | khoản vay mua nhà (thế chấp) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | việc tiết lộ được yêu cầu về mặt pháp lý |
| 売買契約 | baibai keiyaku | hợp đồng mua bán |
| 引き渡し | hikiwatashi | bàn giao chìa khóa |
Tìm đại lý và yêu cầu xem nhà
Hầu hết người mua bắt đầu trên một cổng thông tin bất động sản và sau đó liên hệ với fudōsan gaisha (不動産会社), cơ quan bất động sản, được liệt kê cho một bất động sản. Nói những gì bạn đang tìm kiếm trong một câu: chūko (中古) là căn hộ đã qua sử dụng, shinchiku (新築) là căn hộ mới xây, manshon (マンション) là một căn hộ trong tòa nhà bê tông, và ikkodate (一戸建て) là một ngôi nhà biệt lập. Nêu rõ ngân sách của bạn sớm; các đại lý ở Nhật Bản mong đợi điều đó và sẽ không cảm thấy khó chịu.
Đối với một căn hộ, khoản vay phải trả thêm hai khoản chi phí hàng tháng: kanrihi (管理費), phí quản lý và shūzen tsumitatekin (修繕積立金), quỹ dự phòng cho những sửa chữa lớn. Hỏi về cả hai ở lần tiếp xúc đầu tiên. Phí riêng của đại lý, chūkai tesūryō (仲介手数料), bị giới hạn bởi luật pháp và thường được tính theo công thức dựa trên giá; yêu cầu con số thực tế về tài sản mà bạn thích.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Tôi đang tìm một căn hộ đã qua sử dụng. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Hãy để tôi cho bạn biết ngân sách của tôi đầu tiên. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Tôi có thể xem tài sản này không? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Tòa nhà bao nhiêu tuổi? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Phí quản lý và dự trữ sửa chữa là bao nhiêu? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Phí môi giới là bao nhiêu? |
| Từ | Đọc | Nó có ý nghĩa gì với bạn |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Mới xây dựng; thường được chủ đầu tư bán kèm phòng mẫu |
| 中古 | chūko | Đã qua sử dụng; vấn đề về tình trạng và lịch sử đổi mới |
| マンション | manshon | Căn hộ trong tòa nhà bê tông, có phí quản lý |
| 一戸建て | ikkodate | Một ngôi nhà biệt lập; bạn tự bảo trì nó |
| 土地 | tochi | Đất; xây dựng trên đó là một dự án riêng biệt |
Tại buổi xem: các câu hỏi quan trọng
Việc xem nhà thường do đại lý chủ trì và bạn có thể mở tủ, mở vòi và hỏi thăm hàng xóm. Người mua Nhật Bản quan tâm rất nhiều đến hiatari (日当たり), lượng ánh sáng mặt trời và hướng ban công hướng về phía nào. Đối với các tòa nhà cũ hơn, hãy hỏi về taishin kijun (耐震基準), tiêu chuẩn chống động đất: tiêu chuẩn quốc gia được thắt chặt vào năm 1981, do đó các đại lý mô tả các tòa nhà được xây dựng theo tiêu chuẩn cũ hoặc tiêu chuẩn mới. Mizumawari (水回り) có nghĩa là các khu vực ẩm ướt, nhà bếp, nhà tắm và nhà vệ sinh là những bộ phận tốn kém để cải tạo.
Bạn không cần phải quyết định ngay tại chỗ. Sukoshi kangaesasete kudasai là một cách bình thường, lịch sự để rời đi mà không cam kết.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Ánh nắng thế nào? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Khu vực này có yên tĩnh không? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Nó có được xây dựng theo tiêu chuẩn động đất hiện tại không? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Vui lòng chỉ cho tôi nhà bếp và phòng tắm. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Nó có cần cải tạo không? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Hãy để tôi suy nghĩ về nó một chút. |
Khoản vay: nói chuyện với ngân hàng
Trước khi bạn đưa ra lời đề nghị, đại lý thường sẽ yêu cầu bạn đăng ký jizen shinsa (事前審査), kiểm tra sơ bộ của ngân hàng. Việc phê duyệt đầy đủ, honshinsa (本審査), được đưa ra sau khi hợp đồng được ký kết. Các ngân hàng hỏi về tình trạng cư trú, việc làm, thu nhập và các khoản nợ hiện tại của bạn, và nhiều ngân hàng có điều kiện về thường trú hoặc thị thực dài hạn. Các điều kiện khác nhau rất nhiều giữa những người cho vay, vì vậy hãy hỏi nhiều người và đừng coi lời từ chối đầu tiên là quyết định cuối cùng.
Hai từ xuất hiện trong mọi cuộc trò chuyện về khoản vay: hendō kinri (変動金利), lãi suất thay đổi và kotei kinri (固定金利), lãi suất cố định. Atamakin (頭金) là số tiền trả trước, và hensai kikan (返済期間) là thời hạn trả nợ. Nếu bạn muốn nhân viên chậm lại, cụm từ trong phần tiết lộ bên dưới cũng có tác dụng trong ngân hàng.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Tôi muốn nộp đơn xin phê duyệt trước khoản vay. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Tôi chưa có hộ khẩu thường trú. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Lãi suất cố định hay lãi suất linh hoạt, cái nào tốt hơn? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Tôi cần đặt cọc bao nhiêu? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | Tôi có thể trả nợ tối đa bao nhiêu năm? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Hãy cho tôi biết số tiền phải trả hàng tháng. |
Nhân viên ngân hàng cũng sẽ đề cập đến danshin, bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm sẽ trả hết khoản vay nếu người đi vay chết, điều mà hầu hết người cho vay yêu cầu. Hãy hỏi nội dung của nó thay vì chỉ gật đầu về nó.
Jūyō jikō setsumei: phần tiết lộ bạn phải xem qua
Trước khi bạn ký, người được cấp phép takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) phải đọc cho bạn những vấn đề quan trọng: chi tiết đăng ký của tài sản, các hạn chế pháp lý đối với đất đai, tiện ích, phí căn hộ và các điều kiện của hợp đồng, bao gồm cả những gì xảy ra nếu khoản vay bị từ chối. Nó có thể mất một giờ hoặc hơn và nó thường được đọc nhanh bằng tiếng Nhật trang trọng. Bạn có mọi quyền để làm chậm nó lại, hỏi ý nghĩa của một thuật ngữ và nhận trước các tài liệu để bạn có thể đọc chúng bằng từ điển hoặc một người bạn song ngữ.
Cuộc đối thoại dưới đây là cuộc đối thoại mà mọi người mua nước ngoài nên luyện tập. Sẽ không ai coi thường bạn khi hỏi; chuyên gia chịu trách nhiệm pháp lý để đảm bảo rằng bạn hiểu.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Đặc vụ: Tôi sẽ bắt đầu tiết lộ. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Bạn: Hãy giải thích lại lần nữa, từ từ nhé. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Bạn: Đoạn này tôi không hiểu. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Bạn: Tôi có thể lấy tài liệu trước được không? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Bạn: Sau đó tôi có thể đặt câu hỏi được không? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Bạn: Tôi sẽ ký khi tôi hài lòng. |
Ngày ký hợp đồng và bàn giao
Vào ngày hợp đồng, bạn ký vào baibai keiyaku, đóng dấu jitsuin (実印), con dấu đã đăng ký tại văn phòng thành phố của bạn và xuất trình inkan shōmeisho (印鑑証明書), giấy chứng nhận chứng minh con dấu là của bạn. Bạn trả tetsukekin (手付金), tiền đặt cọc, thường là tỷ lệ phần trăm của giá đã thỏa thuận trước. Nhiều tuần sau, tại kessai (決済) và hikiwatashi, khoản vay được thanh toán, shihō shoshi (司法書士), một người quét tài liệu tư pháp, xử lý việc đăng ký quyền sở hữu (登記, tōki) và bạn nhận được chìa khóa.
Mang theo mọi thứ mà đại lý đã liệt kê, đến sớm và chuẩn bị sẵn sàng những dòng ngắn gọn này. Ōin (押印) là từ trang trọng để chỉ việc đóng dấu bằng con dấu.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Tôi đã mang theo con dấu và giấy chứng nhận đã đăng ký của mình. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Khi nào tôi phải trả tiền đặt cọc? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Đại lý: Vui lòng ký tên và đóng dấu vào đây. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Khi nào bàn giao? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Có bao nhiêu phím? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Cảm ơn bạn vì ngày hôm nay. |
Sau khi mua, bạn sẽ nhận được thông báo về kotei shisanzei (固定資産税), thuế tài sản hàng năm và có thể là thuế mua lại một lần. Số tiền phụ thuộc vào thành phố và tài sản, vì vậy hãy hỏi đại lý của bạn những gì sẽ xảy ra và đọc các thông báo chính thức khi họ đến.
Chào hàng xóm
Ở nhiều khu phố, những cư dân mới đến thăm những ngôi nhà ở hai bên và đối diện trong những ngày đầu tiên, thường kèm theo một món quà nhỏ. Trong một tòa nhà chung cư lớn, phong tục này yếu hơn, nhưng lời chào ở hành lang luôn được chào đón. Viết ngắn gọn: giả sử bạn đã chuyển đến, cho biết tên của bạn và kết thúc bằng yoroshiku onegai shimasu. Hai câu hỏi thực tế tạo nên cuộc trò chuyện đầu tiên thú vị: khi nào rác được thu gom và liệu có jichikai (自治会) hiệp hội cư dân có thể xử lý các lễ hội, ngày dọn dẹp và lập kế hoạch khẩn cấp hay không.
| tiếng Nhật | Romaji | Nghĩa |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Chúng tôi vừa mới chuyển đến ở bên cạnh. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Tên tôi là Lý. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Chúng tôi rất mong được làm hàng xóm. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | Những ngày nào rác được thu gom? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Có hiệp hội cư dân không? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Xin hãy đối xử tử tế với chúng tôi. |
Những lỗi thường gặp và cách tránh chúng
- Gật đầu thông qua việc tiết lộ. Nếu bạn không hiểu một mệnh đề nào đó, hãy nói như vậy; các cụm từ trên là tiêu chuẩn và chuyên gia mong đợi chúng.
- Nhầm lẫn naiken (xem bất động sản) với kengaku (thăm trường học hoặc cơ sở). Đại lý nói naiken.
- Nói tức là cho một căn hộ. Tức là nói chung là ổn, nhưng khi mô tả những gì bạn muốn, hãy nói manshon hoặc ikkodate để tác nhân tìm kiếm chính xác.
- Quên phí hàng tháng. Đối với một căn hộ, hãy luôn hỏi về kanrihi và shūzen tsumitatekin cùng nhau, vì cả hai đều được trả hàng tháng ngoài khoản vay.
- Coi việc kiểm tra trước là sự chấp thuận. Jizen shinsa chỉ là kiểm tra sơ bộ; hợp đồng thường sẽ có điều khoản giải phóng bạn nếu toàn bộ khoản vay bị từ chối. Yêu cầu người đại diện chỉ vào nó.