Четыре слова, которые структурируют всю покупку
Покупка дома в Японии — это цепочка встреч, этапы которых обозначаются четырьмя словами. Naiken (内見) — просмотр. Jūtaku rōn (住宅ローン) — это ипотечный кредит, и банк обсудит предварительную проверку, прежде чем вы сделаете какое-либо предложение. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) — это сеанс раскрытия информации, который требуется по закону перед заключением контракта. Затем следует baibai keiyaku (売買契約), договор купли-продажи и, наконец, hikiwatashi (引き渡し), передача ключей и права собственности.
Если вы сможете четко произнести эти пять слов, агенты сразу поймут, о каком этапе вы спрашиваете, и каждая вторая фраза в этом руководстве зависит от одного из них.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Я хочу купить дом. |
| 内見 | naiken | просмотр недвижимости |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | ипотечный кредит (ипотека) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | требуемое по закону раскрытие информации |
| 売買契約 | baibai keiyaku | договор купли-продажи |
| 引き渡し | hikiwatashi | передача ключей |
Найти агента и попросить о просмотре
Большинство покупателей начинают с портала недвижимости, а затем связываются с агентством недвижимости fudōsan gaisha (不動産会社), указанным в списке недвижимости. Скажите, что вы ищете, в одном предложении: chūko (中古) — бывшая в употреблении, shinchiku (新築) — новостройка, manshon (マンション) — квартира в бетонном здании и ikkodate (一戸建て) — отдельно стоящий дом. Заявите свой бюджет заранее; агенты в Японии этого ожидают и не обижаются.
Для квартиры помимо кредита предусмотрены две ежемесячные расходы: kanrihi (管理費) плата за управление и shūzen tsumitatekin (修繕積立金) резервный фонд на капитальный ремонт. Спросите об обоих при первом контакте. Собственный гонорар агента, chūkai tesūryō (仲介手数料), ограничен законом и обычно указывается в виде формулы, основанной на цене; попросите реальную сумму за недвижимость, которая вам нравится.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Я ищу квартиру в собственности. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Сначала позвольте мне рассказать вам о моем бюджете. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Могу ли я просмотреть эту недвижимость? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Сколько лет зданию? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Сколько стоят плата за управление и резерв на ремонт? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Сколько стоит брокерское вознаграждение? |
| Слово | Чтение | Что это значит для тебя |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Недавно построенный; часто продается застройщиком вместе с модельным номером |
| 中古 | chūko | Б/у; Состояние и история ремонта имеют значение |
| マンション | manshon | Квартира в бетонном доме с оплатой за управление |
| 一戸建て | ikkodate | Частный дом; ты поддерживаешь это сам |
| 土地 | tochi | Земля; строительство на нем - это отдельный проект |
На просмотре: вопросы, которые волнуют
Просмотр обычно проводит агент, и вы можете открывать шкафы, открывать краны и спрашивать о соседях. Японских покупателей очень волнует hiatari (日当たり), количество солнечного света и то, в какую сторону выходит балкон. Для старых зданий спросите о taishin kijun (耐震基準), стандарте сейсмостойкости: национальный стандарт был ужесточен в 1981 году, поэтому агенты описывают здания как построенные по старому или новому стандарту. Mizumawari (水回り) означает влажные помещения, кухню, ванну и туалет, которые требуют дорогостоящего ремонта.
От вас не ожидается, что вы примете решение на месте. Sukoshi kangaesasete kudasai — нормальный и вежливый способ уйти без каких-либо обязательств.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Как солнечный свет? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Район тихий? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Соответствует ли он нынешним сейсмическим стандартам? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Пожалуйста, покажите мне кухню и ванные комнаты. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Нужен ли ремонт? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Дай мне немного подумать. |
Кредит: разговор с банком
Прежде чем вы сделаете предложение, агент обычно просит вас подать заявку на jizen shinsa (事前審査) предварительную проверку банка. Полное одобрение honshinsa (本審査) происходит после подписания контракта. Банки интересуются вашим статусом проживания, работой, доходом и имеющимися долгами, и многие из них имеют условия на постоянное место жительства или долгосрочную визу. Условия у разных кредиторов сильно различаются, поэтому спросите несколько и не воспринимайте первый отказ как окончательный.
В каждом разговоре о кредите встречаются два слова: hendō kinri (変動金利) — переменная ставка и kotei kinri (固定金利) — фиксированная ставка. Atamakin (頭金) — первоначальный взнос, а hensai kikan (返済期間) — срок погашения. Если вы хотите, чтобы персонал замедлился, фраза из раздела раскрытия информации ниже работает и в банке.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Я хотел бы подать заявку на предварительное одобрение кредита. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | У меня пока нет постоянного места жительства. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Переменная или фиксированная ставка, что лучше? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Какой депозит мне нужен? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | До скольки лет я могу погасить долг? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Подскажите, пожалуйста, ежемесячный платеж. |
Сотрудники банка также упомянут danshin о групповом кредитном страховании жизни, которое погашает кредит в случае смерти заемщика, чего требует большинство кредиторов. Спросите, о чем идет речь, а не кивайте.
Jūyō jikō setsumei: раскрытие информации, которую вы должны выдержать
Прежде чем подписать, лицензированный takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) должен прочитать вам важные сведения: зарегистрированные данные о собственности, правовые ограничения на землю, коммунальные услуги, плату за квартиру и условия договора, включая то, что произойдет, если откажут в кредите. Это может занять час или больше, и его часто читают быстро на формальном японском языке. Вы имеете полное право замедлить темп, спросить, что означает тот или иной термин, и получить документы заранее, чтобы вы могли прочитать их со словарем или с двуязычным другом.
Диалог, приведенный ниже, должен отрепетировать каждый иностранный покупатель. Никто не будет думать о вас плохо, если вы спросите; Специалист несет юридическую ответственность за то, чтобы вы поняли.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Агент: Я начну раскрытие. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Вы: Пожалуйста, объясните это еще раз, медленно. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Вы: Я не понимаю эту часть. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Вы: Можно мне документы заранее? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Ты: Могу я после этого задать вопросы? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Вы: Я подпишу, как только буду удовлетворен. |
Контрактный день и передача
В день контракта вы подписываете baibai keiyaku, ставите на нем свою jitsuin (実印) печать, зарегистрированную в вашем городском офисе, и показываете inkan shōmeisho (印鑑証明書) — сертификат, подтверждающий, что печать принадлежит вам. Вы платите tetsukekin (手付金) залог, который обычно составляет процент от заранее согласованной цены. Через несколько недель в kessai (決済) и hikiwatashi кредит выплачивается, shihō shoshi (司法書士), судебный следователь, занимается регистрацией собственности (登記, tōki), и вы получаете ключи.
Возьмите с собой все, что перечислил агент, приходите пораньше и держите наготове этот короткий набор строк. Ōin (押印) — формальное слово, обозначающее штампование печатью.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Я принес с собой зарегистрированную печать и свидетельство. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Когда я плачу депозит? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Агент: Пожалуйста, подпишите и поставьте печать здесь. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Когда передача? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Сколько здесь ключей? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Спасибо за сегодня. |
После покупки вы получите уведомления о kotei shisanzei (固定資産税), ежегодном налоге на недвижимость и, возможно, единовременном налоге на приобретение. Суммы зависят от муниципалитета и объекта недвижимости, поэтому спросите своего агента, чего ожидать, и прочитайте официальные уведомления по прибытии.
Приветствие соседям
Во многих кварталах новые жильцы в первые дни посещают дома по обе стороны и напротив, часто с небольшим подарком. В большом многоквартирном доме обычай слабее, но приветствие в коридоре всегда приветствуется. Будьте кратки: скажите, что вы переехали, назовите свое имя и закончите на yoroshiku onegai shimasu. Два практических вопроса станут хорошей основой для первого разговора: когда вывозят мусор и существует ли jichikai (自治会) ассоциация жильцов, которая может проводить фестивали, дни уборки и планировать действия в чрезвычайных ситуациях.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Мы только что переехали в соседний дом. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Меня зовут Ли. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Мы надеемся стать соседями. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | В какие дни вывозят мусор? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Есть ли ассоциация жильцов? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Пожалуйста, относитесь к нам доброжелательно. |
Распространенные ошибки и как их избежать
- Кивнув через раскрытие. Если вы не поняли какой-либо пункт, так и скажите; фразы выше стандартные и специалист их ожидает.
- Путаете naiken (осмотр объекта) и kengaku (посещение школы или учреждения). Агенты говорят naiken.
- То есть за квартиру. Т.е. в общих чертах это нормально, но при описании того, что вы хотите, скажите manshon или ikkodate, чтобы агент выполнял поиск правильно.
- Забывая о ежемесячных платежах. Что касается квартиры, всегда спрашивайте о kanrihi и shūzen tsumitatekin вместе, поскольку оба выплачиваются каждый месяц сверх суммы кредита.
- Рассматривайте предварительную проверку как одобрение. Jizen shinsa — это только предварительная проверка; контракт обычно содержит пункт, освобождающий вас от отказа в полной выплате кредита. Попросите агента указать на него.