Какие документы вы на самом деле подписываете
Обычно два документа приходят вместе.重要事項説明書 (дзюё дзико сэтумэйсё) — это объяснение важных вопросов, зачитываемое вам лицензированным агентом перед подписанием, а 賃貸借契約書 (чинтайсяку кейякусё) — это сам договор аренды. Третий пакет, 使用細則 (шиё сайсоку) или правила дома, часто прилагается и является местом, где на самом деле живут домашние животные, инструменты и мусорные дни. Все три являются частью того, на что вы соглашаетесь, и вы можете запросить все три заранее.
Это руководство посвящено оформлению документов, а не поиску. Выбор района, чтение плана квартиры и задание вопросов на просмотре — отдельный этап, описанный в справочнике по поиску квартиры; вот ты сидишь с документом и ручкой. Самая полезная привычка — читать ее где-нибудь помимо стола агента, где у вас есть словарь и часик для неторопливости.
- Попросите проект договора и правила внутреннего распорядка перед подписанием.
- Сначала прочитайте заголовки пунктов и отметьте десять, которые связаны с деньгами или выходом.
- Обратите особое внимание на раздел 特約 (токуяку), специальные условия.
- Сохраните план этажа и контрольный список при въезде вместе с копией договора.
- Ничто здесь не является юридической консультацией; обо всем, что вас беспокоит, обратитесь к агенту или квалифицированному специалисту.
Справочная таблица статей
| Пункт или срок | Чтение | Что он обычно охватывает |
|---|---|---|
| 賃貸借契約書 | Чинтайсаку Кейякусё | Сам договор аренды |
| 重要事項説明書 | Дзюё дзико сэтумэйсё | Разъяснение важных вопросов перед подписанием |
| 宅地建物取引士 | Такучи Татэмоно Торихикиси | Лицензированный агент, который дает это объяснение |
| 貸主 | Кашинуши | Арендодатель или арендодатель |
| 借主 | Каринуши | Арендатор или арендатор – это вы |
| 管理会社 | Канри гайша | Компания, ежедневно управляющая зданием |
| 連帯保証人 | Рентай хосонин | Со-гарант, разделяющий ваши обязательства |
| 保証会社 | Хосё гайша | Гарантийная компания, используемая вместо или помимо личного гаранта |
| 保証委託料 | Хосё итакурё | Плата, взимаемая за данную гарантийную услугу |
| 物件の表示 | Буккен но Хёдзи | Описание, идентифицирующее недвижимость |
| 所在地 | Сёзаичи | Адрес объекта недвижимости |
| 部屋番号 | Хэйя банго | Номер устройства |
| 間取り | Мадори | Планировка комнаты |
| 専有面積 | Сэнью менсеки | Площадь вашего собственного помещения |
| 構造 | Кодзо | Тип конструкции здания |
| 使用目的 | Сийо мокутеки | Разрешенное использование, обычно только в жилых помещениях. |
| 入居人数 | Нюкё ниндзу | Количество человек, которым разрешено там проживать |
| 賃料 | Чинрё | Рент, также пишется 家賃 (ячин) |
| 管理費 | Канрихи | Плата за управление, также называемая 共益費 (кёэкихи) |
| 支払期日 | Сихараи кидзюцу | День каждого месяца, в который должен быть произведен платеж |
| 支払方法 | Сихараи хохо | Способ оплаты, например прямой дебет 口座振替. |
| 日割り家賃 | Хивари ячин | Арендная плата пропорционально за частичный первый или последний месяц |
| 遅延損害金 | Чиен сонгайкин | Сборы, взимаемые за просрочку платежа |
| 敷金 | Шикикин | Залог удерживается и выплачивается при вашем отъезде |
| 礼金 | Рейкин | Единовременный платеж арендодателю, как правило, не возвращается. |
| 仲介手数料 | Тюкай тэсурё | Брокерское вознаграждение за заключение контракта |
| 鍵交換費用 | Каги кокан хийо | Плата за замену замков перед заселением |
| 初期費用 | Сёки хиё | Общая сумма всех выплат на старте |
| 契約期間 | Кейяку кикан | Срок действия договора с датами начала и окончания |
| 普通借家契約 | Фуцу сякуя кейяку | Обычная аренда, обычно возобновляемая |
| 定期借家契約 | Тейки сякуя кейяку | Срочная аренда, заканчивающаяся в дату окончания |
| 更新 | Кошин | Продление договора в конце срока |
| 更新料 | Косинрё | Плата, уплачиваемая при продлении, если договор предусматривает одно |
| 更新事務手数料 | Кошин дзиму тэсурё | Административный сбор, взимаемый за обработку продления |
| 解約 | Каяку | Расторжение контракта |
| 解約予告期間 | Кайяку ёкоку кикан | За сколько заранее вы должны уведомить |
| 解約通知書 | Кайяку цутисё | Письменное уведомление, которое вы отправляете для отмены |
| 中途解約 | Тюто каяку | Расторжение договора до истечения срока |
| 違約金 | Иякукин | Штраф, если договор предусматривает один |
| 明渡し | Акеватаси | Освобождение и возврат имущества |
| 原状回復 | Гендзё кайфуку | Государство, в котором вы должны оставить имущество |
| 通常損耗 | Цудзё сонмо | Обычная одежда из обычной жизни |
| 経年劣化 | Кейнен рекка | Ухудшение с течением времени |
| 特約 | Токуяку | К стандартным положениям добавлены особые условия |
| ハウスクリーニング代 | Хаусу куринингу-дай | Плата за уборку, если она установлена договором |
| 立会い | Тачиай | Проверка при выезде проводится совместно с менеджером. |
| 修繕 | Шузен | Ремонт и пункт о том, кто его организует |
| 禁止事項 | Кинси джико | Что запрещено в договоре |
| 使用細則 | Сийо сайсоку | Приложение с правилами внутреннего распорядка |
| ペット飼育 | Петто сиику | Содержание домашних животных |
| 楽器演奏 | Гакки энсо | Игра на музыкальных инструментах |
| 喫煙 | Кицуэн | Курение |
| 転貸 | Тентай | Сдача недвижимости в субаренду другому лицу |
| 同居人 | Докёнин | Кто-то, проживающий с вами и указанный в договоре |
| 火災保険 | Касаи хокэн | Страхование от пожара, необходимое на срок |
| 借家人賠償責任保険 | Сякуянин байсо секинин хокэн | Страхование ответственности арендатора, часто прилагаемое к нему |
| 署名捺印 | Сёмей Нацуин | Подписание и применение печати |
Формулировки различаются в зависимости от арендодателей, управляющих компаний и регионов, а стандартные формы со временем пересматриваются. Относитесь к этой таблице как к карте того, что означают эти слова, а не как к изложению того, что говорится в вашем контракте или какой должна быть плата. Пункт, который находится перед вами, является регулирующим, и агент должен его объяснить.
Стороны и описание имущества
На первой странице указываются арендодатель, арендатор, управляющая компания и любой гарант, а затем точно идентифицируется объект недвижимости: адрес, название здания, номер квартиры, планировка, площадь и конструкция. Прочтите свое имя и номер подразделения посимвольно, потому что здесь в каждом последующем документе вас преследует опечатка. Линия 使用目的 также имеет значение: договор аренды жилья обычно разрешает использование только жилого помещения, что делает ведение бизнеса из квартиры вопросом договорным, а не частным.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 契約書の名義は私一人でよろしいですか。 | Keiyakusho no meigi wa watashi hitori de yoroshii desu ka. | Можно ли, чтобы контракт был заключен только на мое имя? |
| 連帯保証人は必要でしょうか。 | Rentai hoshōnin wa hitsuyō deshō ka. | Требуется ли совместный поручитель? |
| 同居する人も契約書に記載が必要ですか。 | Dōkyo suru hito mo keiyakusho ni kisai ga hitsuyō desu ka. | Нужно ли также указывать в договоре имя человека, проживающего со мной? |
| 部屋番号と面積を確認させてください。 | Heya bangō to menseki o kakunin sasete kudasai. | Пожалуйста, позвольте мне проверить номер квартиры и площадь. |
Арендная плата, плата за управление и сроки их оплаты
Арендная плата и плата за управление обычно указываются отдельными строками и выплачиваются вместе. Это различие будет иметь значение позже, поскольку плата за продление и другие сборы иногда рассчитываются только на основе арендной платы. Рядом с ними указаны дата платежа и способ оплаты: во многих контрактах используется прямой дебет с определенного счета, настройка которого требует времени, поэтому спросите, как обрабатываются первые месяц или два, прежде чем начнется дебет.
Две меньшие линии стоит найти сейчас, а не позже. Пропорциональная арендная плата покрывает заезд в середине месяца, а в пункте о просрочке платежа указано, что произойдет, если трансфер пропустит дату. Ни то, ни другое не драматично, но сегодня их гораздо легче читать спокойно, чем в день подачи заявления.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 家賃と管理費は別々に書かれていますか。 | Yachin to kanrihi wa betsubetsu ni kakarete imasu ka. | Арендная плата и плата за управление прописываются отдельно? |
| 管理費には何が含まれていますか。 | Kanrihi ni wa nani ga fukumarete imasu ka. | Что включает в себя плата за управление? |
| 毎月の支払期日はいつですか。 | Maitsuki no shiharai kijitsu wa itsu desu ka. | Когда наступает ежемесячный платеж? |
| 支払方法は口座振替になりますか。 | Shiharai hōhō wa kōza furikae ni narimasu ka. | Будет ли метод оплаты прямым дебетом? |
| 最初の月は日割りになりますか。 | Saisho no tsuki wa hiwari ni narimasu ka. | Будет ли первый месяц рассчитываться пропорционально? |
| 支払いが遅れた場合の規定はどこに書いてありますか。 | Shiharai ga okureta baai no kitei wa doko ni kaite arimasu ka. | Где написан пункт о просрочке платежа? |
Сколько вы платите в начале
Деньги, выплачиваемые один раз при подписании, обычно отображаются в отдельной таблице. Залог удерживается в счет невыплаченной арендной платы и ремонта и выплачивается при вашем отъезде; ключевые деньги — это платеж арендодателю, который, как правило, не возвращается; брокерское вознаграждение поступает в агентство; смена замка и гарантийный взнос могут отображаться отдельными строками. Что из этого включает ваш контракт и на каких условиях, зависит от объекта недвижимости и региона, поэтому попросите письменную разбивку, а не единую сумму.
Гарантийное соглашение заслуживает отдельного вопроса. Многие контракты требуют либо личного гаранта, либо гарантирующей компании, а иногда и того и другого, и гарантийный взнос может быть повторяющимся, а не единовременным. Спросите, повторяется ли оно и когда, чтобы число не появилось снова через год как сюрприз.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 初期費用の内訳をいただけますか。 | Shoki hiyō no uchiwake o itadakemasu ka. | Могу ли я получить разбивку первоначальных затрат? |
| 敷金は退去時にどのように精算されますか。 | Shikikin wa taikyo-ji ni dono yō ni seisan saremasu ka. | Как будет погашен залог при моем выезде? |
| 礼金は返ってこないという理解でよろしいですか。 | Reikin wa kaette konai to iu rikai de yoroshii desu ka. | Правильно ли я понимаю, что деньги за ключ не возвращаются? |
| 保証会社の利用は必須ですか。 | Hoshō gaisha no riyō wa hissu desu ka. | Обязательно ли использование гарантийной компании? |
| 保証委託料は毎年かかりますか。 | Hoshō itakuryō wa maitoshi kakarimasu ka. | Взимается ли гарантийный взнос каждый год? |
| 鍵交換費用は契約書のどこに書かれていますか。 | Kagi kōkan hiyō wa keiyakusho no doko ni kakarete imasu ka. | Где в договоре прописана стоимость замены замка? |
Срок, продление и фиксированная разница в сроках
В оговорке о сроке указывается дата начала и дата окончания, а тип аренды определяет, что произойдет в эту дату окончания. Обычный договор аренды, 普通借家契約, обычно продлевается, и в договоре указывается, взимается ли плата за продление и административный сбор. Договор аренды с фиксированным сроком, 定期借家契約, заканчивается, когда он заканчивается; продолжение обычно означает согласие на новый контракт, чего вы не можете предполагать заранее.
Это единственный вопрос, который лучше всего стоит задать вслух за столом, потому что на бумаге они выглядят одинаково и ведут разную жизнь. Если вы планируете продлить контракт на несколько лет, спросите, какой тип договора вы подписываете, когда начинается процесс продления и что в контракте говорится об арендной плате при продлении.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| この契約は普通借家契約ですか、定期借家契約ですか。 | Kono keiyaku wa futsū shakuya keiyaku desu ka, teiki shakuya keiyaku desu ka. | Это обычная аренда или аренда с фиксированным сроком? |
| 契約期間は何年になっていますか。 | Keiyaku kikan wa nan-nen ni natte imasu ka. | Сколько лет срок действия договора? |
| 更新の手続きはいつ頃始まりますか。 | Kōshin no tetsuzuki wa itsugoro hajimarimasu ka. | Когда примерно начнется процесс обновления? |
| 更新料についての条項を見せていただけますか。 | Kōshinryō ni tsuite no jōkō o misete itadakemasu ka. | Не могли бы вы показать мне пункт о плате за продление? |
| 更新時に家賃が変わる可能性はありますか。 | Kōshin-ji ni yachin ga kawaru kanōsei wa arimasu ka. | Есть ли вероятность изменения арендной платы при продлении? |
| 定期借家の場合、再契約はできますか。 | Teiki shakuya no baai, saikeiyaku wa dekimasu ka. | В случае срочной аренды возможен ли новый договор? |
Расторжение договора: уведомление и досрочное расторжение
Вы будете использовать положение об отмене, поэтому прочтите его в день подписания, а не на неделе, когда вы решите переехать. Он устанавливает, насколько заблаговременно должно быть отправлено уведомление, и обычно требует, чтобы это уведомление было сделано в письменной форме в определенной форме, а не в виде сообщения агенту. В некоторые контракты добавляется пункт о необычно раннем уходе. Там, где существует наказание, оно записано, поэтому попросите агента указать на предложение, а не описывать его по памяти.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 解約予告は何か月前に必要ですか。 | Kaiyaku yokoku wa nan-kagetsu mae ni hitsuyō desu ka. | За сколько месяцев необходимо уведомить? |
| 解約の通知は書面で出す必要がありますか。 | Kaiyaku no tsūchi wa shomen de dasu hitsuyō ga arimasu ka. | Нужно ли подавать заявление об аннулировании в письменной форме? |
| 短期で解約した場合、違約金はかかりますか。 | Tanki de kaiyaku shita baai, iyakukin wa kakarimasu ka. | Если я отменю подписку через короткий промежуток времени, будет ли наложен штраф? |
| 退去日は自分で決められますか。 | Taikyo-bi wa jibun de kimeraremasu ka. | Могу ли я сам определить дату выселения? |
| 来月末で解約したいのですが、手続きを教えてください。 | Raigetsu-matsu de kaiyaku shitai no desu ga, tetsuzuki o oshiete kudasai. | Я хотел бы отменить бронирование в конце следующего месяца; подскажите пожалуйста процедуру. |
Восстановление: пункт, определяющий размер вашего депозита
原状回復 определяет, на каких условиях вы должны вернуть имущество, и именно отсюда возникают споры о залоге. В контрактах обычно отделяется обычный износ и старение от ущерба, но грань между ними проведена в формулировке, и любое связанное с ней особое условие может изменить картину, поэтому читайте эти предложения медленно и спрашивайте, что ложится на арендатора.
Что бы ни говорилось в пункте, практическая защита является доказательством. В день получения ключей сфотографируйте каждую комнату, каждую отметку на стене, углы пола и состояние водонагревателя с указанием даты. Сохраните контрольный список для въезда, если таковой имеется, и верните копию. Осмотр при выезде обычно проводится вместе с менеджером, а папка с датированными фотографиями делает этот разговор коротким и информативным.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 原状回復の範囲はどこに書かれていますか。 | Genjō kaifuku no han'i wa doko ni kakarete imasu ka. | Где прописан объем обязательства по восстановлению? |
| 通常の使用による傷も負担になりますか。 | Tsūjō no shiyō ni yoru kizu mo futan ni narimasu ka. | Являюсь ли я ответственным за следы обычного использования? |
| ハウスクリーニング代は退去時に必ずかかりますか。 | Hausu kurīningu-dai wa taikyo-ji ni kanarazu kakarimasu ka. | Всегда ли при выезде взимается плата за уборку? |
| 特約の部分をもう一度説明していただけますか。 | Tokuyaku no bubun o mō ichido setsumei shite itadakemasu ka. | Не могли бы вы еще раз объяснить особые условия? |
| 入居時に部屋の写真を撮っておいてもいいですか。 | Nyūkyo-ji ni heya no shashin o totte oite mo ii desu ka. | Могу ли я фотографировать комнаты, когда перееду? |
| 退去の立会いはありますか。 | Taikyo no tachiai wa arimasu ka. | Будет ли совместная проверка при моем выезде? |
Правила дома: домашние животные, инструменты, курение и сдача в субаренду.
Запреты редко присутствуют в основном договоре полностью; они находятся в приложении 使用細則, поэтому перед подписанием стоит запросить их, а не искать в папке приветствия. Типичными темами являются домашние животные, музыкальные инструменты, курение в помещении или на балконе, замена приборов, хранение предметов в общих коридорах, дни сортировки и сбора мусора, а также количество людей, которые могут там жить. Правила сильно различаются в зависимости от здания, и правило, которое кажется незначительным, по-прежнему является правилом, с которым вы согласились.
Два из них чаще всего ловят новичков. Сдача в субаренду, 転貸, обычно подразумевает предоставление права пользования квартирой кому-либо другому, включая условия краткосрочного проживания, и обычно запрещена. А количество жильцов обычно зафиксировано в договоре, поэтому заезд партнера позже – это разговор с управляющей компанией, а не частное решение.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| ペットの飼育は禁止されていますか。 | Petto no shiiku wa kinshi sarete imasu ka. | Запрещено ли содержать домашних животных? |
| 楽器の演奏について決まりはありますか。 | Gakki no ensō ni tsuite kimari wa arimasu ka. | Существуют ли правила игры на музыкальных инструментах? |
| 室内は禁煙でしょうか。 | Shitsunai wa kin'en deshō ka. | Запрещено ли курение в помещении? |
| 友人をしばらく泊めても問題ありませんか。 | Yūjin o shibaraku tomete mo mondai arimasen ka. | Это проблема, если друг останется на некоторое время? |
| 転貸や民泊は認められていますか。 | Tentai ya minpaku wa mitomerarete imasu ka. | Разрешена ли субаренда или краткосрочная аренда? |
| 使用細則の書類もいただけますか。 | Shiyō saisoku no shorui mo itadakemasu ka. | Могу ли я также получить документ с правилами внутреннего распорядка? |
Страхование от пожара и другие необходимые дополнения
Договоры аренды обычно требуют, чтобы арендатор имел страховку от пожара, обычно включающую покрытие ущерба вашему собственному имуществу и ответственности перед арендодателем и соседями, на весь срок. Агент обычно предлагает правила при подписании, и можете ли вы принести свои собственные, зависит от формулировки, поэтому спрашивайте прямо. Рядом с ним иногда появляются и другие дополнения, например, служба поддержки или пакет оборудования; о каждой из этих строк вы можете спросить, и спросить, что произойдет, если вы откажетесь, — это справедливый вопрос, а не грубый.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| 火災保険は指定の会社で入る必要がありますか。 | Kasai hoken wa shitei no kaisha de hairu hitsuyō ga arimasu ka. | Должна ли страховка от пожара оформляться в назначенной компании? |
| 自分で保険を選ぶことはできますか。 | Jibun de hoken o erabu koto wa dekimasu ka. | Могу ли я выбрать страховку самостоятельно? |
| 保険の期間は契約期間と同じですか。 | Hoken no kikan wa keiyaku kikan to onaji desu ka. | Совпадает ли период страхования со сроком договора? |
| 保険証券のコピーは提出が必要ですか。 | Hoken shōken no kopī wa teishutsu ga hitsuyō desu ka. | Нужно ли предоставлять копию страхового свидетельства? |
Замедление встречи
Объяснение важных вещей часто читается вслух на скорости, и кивать в ответ — самая легкая ошибка в комнате. Вам разрешено попросить более медленный темп, чтение кандзи, которого вы не знаете, и время, чтобы забрать документ. Просить расписаться завтра, а не сегодня – это нормальная просьба; агент, который охотно объясняет, выполняет свою работу, а тот, кто сопротивляется, рассказывает вам что-то полезное.
| японский | Ромаджи | Значение |
|---|---|---|
| すみません、少しゆっくり話していただけますか。 | Sumimasen, sukoshi yukkuri hanashite itadakemasu ka. | Простите, не могли бы вы говорить немного медленнее? |
| この漢字の読み方を教えていただけますか。 | Kono kanji no yomikata o oshiete itadakemasu ka. | Подскажите, как читается этот кандзи? |
| 契約書のコピーを先にいただくことはできますか。 | Keiyakusho no kopī o saki ni itadaku koto wa dekimasu ka. | Можно ли получить копию договора заранее? |
| 家に持ち帰って読んでから署名してもよろしいですか。 | Ie ni mochikaette yonde kara shomei shite mo yoroshii desu ka. | Могу ли я взять его домой, чтобы прочитать перед подписанием? |
| 今日は署名せずに、明日お返事してもいいですか。 | Kyō wa shomei sezu ni, ashita ohenji shite mo ii desu ka. | Могу ли я ответить завтра, а не подписывать сегодня? |
| こちらが重要事項説明書になります。 | Kochira ga jūyō jikō setsumeisho ni narimasu. | Агент: Это объяснение важных вещей. |
| では、上から順に読み上げますね。 | Dewa, ue kara jun ni yomiagemasu ne. | Агент: Хорошо, я зачитаю это сверху. |
| こちらにご署名とご捺印をお願いします。 | Kochira ni goshomei to gonatsuin o onegai shimasu. | Агент: Пожалуйста, подпишите и приложите свою печать здесь. |
Краткое подтверждение после каждого блока поддерживает вас в разговоре: つまり、解約は二か月前ということですね。 Повторение пункта своими словами дает агенту возможность поправить вас, а это именно то, что вы хотите, прежде чем подпишете контракт, а не год спустя.
Контрольный список перед подписанием
- Подтвердите, какой это тип аренды и что произойдет в конце срока.
- Прочтите период уведомления и запишите его в день вашего переезда.
- Прочтите пункт о восстановлении и все связанные с ним особые условия.
- Получите письменную разбивку первоначальных затрат и спросите, какие статьи повторяются.
- Спросите, повторяется ли гарантийный взнос и когда
- Соберите приложение с правилами внутреннего распорядка и проверьте домашних животных, инструменты, курение и жителей.
- Проверьте требования к страховке и можете ли вы выбрать поставщика услуг
- Сфотографируйте всю квартиру в день передачи ключей с указанием даты.
- Храните договор, правила внутреннего распорядка и фотографии в одном месте.
- Если вы не уверены, спросите агента или квалифицированного специалиста, а не гадайте.