Чотири слова, які структурують всю покупку
Купівля будинку в Японії — це ланцюжок зустрічей, і чотири слова позначають етапи. Naiken (内見) – перегляд. Jūtaku rōn (住宅ローン) — кредит на житло, і банк обговорить попередню перевірку, перш ніж зробити будь-яку пропозицію. Jūyō jikō setsumei (重要事項説明) — сесія розкриття інформації, яка вимагається законом перед укладенням контракту. Потім йде baibai keiyaku (売買契約), договір купівлі-продажу, і, нарешті, hikiwatashi (引き渡し), передача ключів і права власності.
Якщо ви зможете чітко сказати ці п’ять слів, агенти одразу зрозуміють, про який етап ви запитуєте, і кожна інша фраза в цьому посібнику залежить від одного з них.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 家を買いたいです。 | Ie o kaitai desu. | Я хочу купити будинок. |
| 内見 | naiken | перегляд майна |
| 住宅ローン | jūtaku rōn | кредит на житло (іпотека) |
| 重要事項説明 | jūyō jikō setsumei | розкриття, передбачене законом |
| 売買契約 | baibai keiyaku | договір купівлі-продажу |
| 引き渡し | hikiwatashi | передача ключів |
Пошук агента та запит на перегляд
Більшість покупців починають із порталу нерухомості, а потім звертаються до fudōsan gaisha (不動産会社), агентства нерухомості, яке вказано в списку нерухомості. Скажіть, що ви шукаєте, одним реченням: chūko (中古) — колишнє у власності, shinchiku (新築) — новозбудоване, manshon (マンション) — квартира в бетонному будинку, а ikkodate (一戸建て) — окремий будинок. Сформулюйте свій бюджет заздалегідь; Агенти в Японії очікують цього і не образяться.
Для квартири дві щомісячні витрати додаються до кредиту: kanrihi (管理費), плата за управління, і shūzen tsumitatekin (修繕積立金), резервний фонд для капітального ремонту. Запитайте про обидва при першому контакті. Власна винагорода агента, chūkai tesūryō (仲介手数料), обмежена законом і зазвичай наводиться як формула на основі ціни; запитайте фактичну суму нерухомості, яка вам подобається.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 中古マンションを探しています。 | Chūko manshon o sagashite imasu. | Шукаю вживану квартиру. |
| 予算を先にお伝えします。 | Yosan o saki ni otsutae shimasu. | Дозвольте мені спочатку розповісти вам про свій бюджет. |
| この物件を内見できますか。 | Kono bukken o naiken dekimasu ka. | Чи можу я переглянути це майно? |
| 築年数は何年ですか。 | Chikunensū wa nannen desu ka. | Скільки років будівлі? |
| 管理費と修繕積立金はいくらですか。 | Kanrihi to shūzen tsumitatekin wa ikura desu ka. | Скільки коштує плата за управління та резерв на ремонт? |
| 仲介手数料はいくらですか。 | Chūkai tesūryō wa ikura desu ka. | Скільки коштує брокерська винагорода? |
| Слово | Читання | Що це означає для вас |
|---|---|---|
| 新築 | shinchiku | Новобудова; часто продається забудовником з модельним приміщенням |
| 中古 | chūko | Був у власності; має значення стан та історія ремонту |
| マンション | manshon | Квартира в бетонному будинку, з управлінням |
| 一戸建て | ikkodate | Окремий будинок; ви самі його підтримуєте |
| 土地 | tochi | Земля; забудова на ньому – окремий проект |
На перегляді: важливі питання
Огляд зазвичай проводить агент, і ви можете відкрити шафи, запустити крани та запитати про сусідів. Японських покупців дуже хвилює hiatari (日当たり), кількість сонячного світла та напрямок балкона. Для старих будівель запитайте про taishin kijun (耐震基準), стандарт сейсмостійкості: національний стандарт було посилено в 1981 році, тому агенти описують будівлі як побудовані за старим або новим стандартом. Mizumawari (水回り) означає вологі приміщення, кухню, ванну та туалет, які є дорогими частинами для ремонту.
Від вас не чекають прийняття рішення на місці. Sukoshi kangaesasete kudasai — це звичайний ввічливий спосіб піти без зобов’язань.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 日当たりはどうですか。 | Hiatari wa dō desu ka. | Як сонячне світло? |
| 周りは静かですか。 | Mawari wa shizuka desu ka. | Район тихий? |
| 耐震基準は新しいですか。 | Taishin kijun wa atarashii desu ka. | Чи він побудований відповідно до поточних стандартів сейсмічної безпеки? |
| 水回りを見せてください。 | Mizumawari o misete kudasai. | Будь ласка, покажіть мені кухню та ванні кімнати. |
| リフォームは必要ですか。 | Rifōmu wa hitsuyō desu ka. | Чи потребує ремонту? |
| 少し考えさせてください。 | Sukoshi kangaesasete kudasai. | Дай мені трохи подумати. |
Кредит: розмова з банком
Перш ніж зробити пропозицію, агент зазвичай просить вас подати заявку на отримання jizen shinsa (事前審査), попередньої перевірки банку. Повне схвалення honshinsa (本審査) надається після підписання контракту. Банки запитують про ваш статус проживання, роботу, доходи та наявні борги, і багато з них мають умови для постійного проживання або довгострокової візи. Умови кредиторів сильно відрізняються, тому запитуйте кількох і не сприймайте першу відмову як остаточну.
Два слова виникають у кожній розмові про позику: hendō kinri (変動金利), змінна ставка, і kotei kinri (固定金利), фіксована ставка. Atamakin (頭金) — початковий внесок, а hensai kikan (返済期間) — термін погашення. Якщо ви хочете, щоб персонал уповільнив роботу, фраза з розділу розкриття інформації нижче також працює в банку.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 住宅ローンの事前審査を申し込みたいです。 | Jūtaku rōn no jizen shinsa o mōshikomitai desu. | Я хочу подати заявку на попереднє схвалення кредиту. |
| 永住権はまだありません。 | Eijūken wa mada arimasen. | Я ще не маю постійного місця проживання. |
| 変動金利と固定金利、どちらがいいですか。 | Hendō kinri to kotei kinri, dochira ga ii desu ka. | Змінна чи фіксована ставка, що краще? |
| 頭金はいくら必要ですか。 | Atamakin wa ikura hitsuyō desu ka. | Скільки депозиту мені потрібно? |
| 返済期間は何年まで選べますか。 | Hensai kikan wa nannen made erabemasu ka. | До скількох років я можу виплатити? |
| 月々の返済額を教えてください。 | Tsukizuki no hensaigaku o oshiete kudasai. | Скажіть, будь ласка, щомісячну виплату. |
Співробітники банку також згадають danshin групове кредитне страхування життя, яке виплачує кредит у разі смерті позичальника, чого вимагає більшість кредиторів. Запитайте, що він охоплює, а не кивайте через це.
Jūyō jikō setsumei: розкриття інформації, яке ви повинні пройти
Перш ніж підписати, ліцензований takuchi tatemono torihikishi (宅地建物取引士) має прочитати вам важливі питання: зареєстровані дані власності, правові обмеження щодо землі, комунальні послуги, плата за квартиру та умови договору, включаючи те, що станеться, якщо у кредиті буде відмовлено. Це може зайняти годину або більше, і часто читається швидко офіційною японською мовою. Ви маєте повне право уповільнити його, запитати, що означає термін, і отримати документи заздалегідь, щоб ви могли прочитати їх зі словником або двомовним другом.
Наведений нижче діалог – це той, який повинен відрепетирувати кожен іноземний покупець. Ніхто не подумає про вас менше за запитання; фахівець несе юридичну відповідальність за ваше розуміння.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 重要事項説明を始めます。 | Jūyō jikō setsumei o hajimemasu. | Агент: Я почну розкриття. |
| もう一度ゆっくり説明してください。 | Mō ichido yukkuri setsumei shite kudasai. | Ви: Будь ласка, поясніть це ще раз, повільно. |
| この部分の意味がわかりません。 | Kono bubun no imi ga wakarimasen. | Ви: Я не розумію цю частину. |
| 事前に書類をもらえますか。 | Jizen ni shorui o moraemasu ka. | Ви: Чи можу я отримати документи заздалегідь? |
| 後で質問してもいいですか。 | Ato de shitsumon shite mo ii desu ka. | Ви: Чи можна потім задавати запитання? |
| 納得してから署名します。 | Nattoku shite kara shomei shimasu. | Ви: Я підпишу, коли буду задоволений. |
Контрактний день і здача
У день укладення контракту ви підписуєте baibai keiyaku, ставите його своєю печаткою jitsuin (実印), зареєстрованою у вашому міському офісі, і показуєте inkan shōmeisho (印鑑証明書), сертифікат, який підтверджує, що печатка належить вам. Ви сплачуєте tetsukekin (手付金), заставу, яка зазвичай становить відсоток від попередньо узгодженої ціни. Через кілька тижнів, на kessai (決済) і hikiwatashi, кредит виплачується, shihō shoshi (司法書士), судовий писар, займається реєстрацією права власності (登記, tōki), і ви отримуєте ключі.
Візьміть із собою все, що перерахував агент, прийдіть раніше та тримайте напоготові цей короткий набір ліній. Ōin (押印) — офіційне слово для штампування печаткою.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 実印と印鑑証明書を持ってきました。 | Jitsuin to inkan shōmeisho o motte kimashita. | Я приніс свою реєстрову печатку та свідоцтво. |
| 手付金はいつ払いますか。 | Tetsukekin wa itsu haraimasu ka. | Коли я сплачую депозит? |
| ここに署名と押印をお願いします。 | Koko ni shomei to ōin o onegai shimasu. | Агент: Підпишіть і поставте печатку тут. |
| 引き渡しはいつですか。 | Hikiwatashi wa itsu desu ka. | Коли здача? |
| 鍵は何本ありますか。 | Kagi wa nanbon arimasu ka. | Скільки там ключів? |
| 本日はありがとうございました。 | Honjitsu wa arigatō gozaimashita. | Дякую за сьогодні. |
Після покупки ви отримаєте повідомлення про kotei shisanzei (固定資産税), річний податок на майно та, можливо, одноразовий податок на придбання. Суми залежать від муніципалітету та власності, тому запитайте свого агента, чого очікувати, і прочитайте офіційні повідомлення, коли вони надійдуть.
Вітання з сусідами
У багатьох мікрорайонах нові мешканці відвідують будинки з обох боків і навпроти протягом перших днів, часто з невеликим подарунком. У великому житловому будинку звичай слабший, але вітання в коридорі завжди вітається. Будьте короткими: скажіть, що ви переїхали, вкажіть своє ім’я та закінчіть yoroshiku onegai shimasu. Два практичних питання є гарною першою розмовою: коли збирають сміття та чи існує jichikai (自治会), асоціація мешканців, яка може займатися святами, днями прибирання та плануванням у надзвичайних ситуаціях.
| Японський | Ромаджі | Значення |
|---|---|---|
| 隣に引っ越してきました。 | Tonari ni hikkoshite kimashita. | Ми щойно переїхали до сусіднього будинку. |
| リーと申します。 | Rī to mōshimasu. | Мене звуть Лі. |
| これからお世話になります。 | Korekara osewa ni narimasu. | Ми з нетерпінням чекаємо бути сусідами. |
| ゴミの日はいつですか。 | Gomi no hi wa itsu desu ka. | У які дні збирають сміття? |
| 自治会はありますか。 | Jichikai wa arimasu ka. | Асоціація мешканців є? |
| よろしくお願いします。 | Yoroshiku onegai shimasu. | Будь ласка, ставтеся до нас по-доброму. |
Поширені помилки та як їх уникнути
- Киваючи через розкриття. Якщо ви не зрозуміли речення, скажіть це; наведені вище фрази стандартні, і фахівець їх очікує.
- Плутання naiken (перегляд нерухомості) з kengaku (відвідування школи чи закладу). Агенти кажуть naiken.
- Мовляв тобто для квартири. Тобто це добре в загальних розмовах, але коли описуєте те, що ви хочете, скажіть manshon або ikkodate, щоб агент шукав правильно.
- Забувши про щомісячну плату. Для квартири завжди запитуйте про kanrihi і shūzen tsumitatekin разом, оскільки обидва виплачуються щомісяця на додаток до кредиту.
- Розглядаючи попередню перевірку як схвалення. Jizen shinsa лише попередня перевірка; договір, як правило, містить пункт, який звільняє вас у разі відмови у повній позиці. Попросіть агента вказати на нього.